KİRA ALACAKLARINDA İLAMSIZ TAHLİYE VE ÖDEME EMRİ

(7, Gün – 30 Gün Süreleri, Tahliye Şartları ve Yargıtay Uygulaması)

Kira bedelini zamanında tahsil edemeyen kiralayan için en etkili ve hızlı hukuk yolu, İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269 ve devamında düzenlenen “Kira Alacağı ve Tahliye İstekli İlamsız İcra Takibi” dir. Uygulamada “Örnek 13” olarak bilinen bu takip yolu, alacaklıya tek bir işlemle hem birikmiş kira alacağını tahsil etme hem de taşınmazın tahliyesini sağlama imkanı verir.

Kira hukukunda kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Türk hukukunda kira alacaklarının tahsili ve kiracının tahliyesi, hızlı ve etkili bir yol olan İİK m. 269 ve devamı (İlamsız Tahliye) hükümlerine dayanılarak yapılabilmektedir.

Bu makalede kira alacaklarına ilişkin ilamsız tahliye prosedürü, ödeme emri, 30 gün ve 7 gün süreleri, itiraz yolları ve Yargıtay içtihatları ile birlikte detaylı şekilde incelenmektedir.

1️.İLAMSIZ TAHLİYE NEDİR? (İİK m. 269 – 276)

Kiralayanın, tahliye talebini de içeren bir takip başlatması üzerine borçluya (kiracıya) gönderilen ödeme emridir. Bu ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315. maddesindeki “temerrüt ihtarı” yerine geçer. Dolayısıyla ayrıca noterden ihtarname çekilmesine gerek kalmaksızın temerrüt şartlarını oluşturur.

“İlamsız tahliye”, kiracının:

• Kira borcunu ödememesi
• Kira sözleşmesinin varlığı
• Kira akdinin devam ediyor olması

durumlarında, kiraya verenin mahkeme kararı olmadan, doğrudan icra dairesi üzerinden tahliye talep edebilmesidir.

İlamsız tahliye sadece kira alacağı ve kira sözleşmesine dayanır.
Yani ortada yazılı bir kira sözleşmesi veya en azından kiraya veren tarafından ispatlanabilir kira ilişkisi bulunmalıdır.

2️.KİRA ÖDEME EMRİ VE TEBLİGAT

Kiraya veren, icra dairesinden kira alacağı ve tahliye talebi ile birlikte “Ödeme Emri” düzenlenmesini ister.

Ödeme emrinde:

• Borç miktarı
• İşleyen faiz
• Tahliye talebi
• Süreler
• İtiraz yolları

açık şekilde yer almak zorundadır.

3️.30 GÜN – 7 GÜN SÜRELERİ NEDİR? (İİK m. 269/2)

2. Kritik Süreler: 7 ve 30 Gün

Kira takiplerinde süreler, kiralananın cinsine göre (taşınır veya taşınmaz) değişiklik gösterir. Bu süreler “Hak Düşürücü” niteliktedir.

1. İtiraz Süresi: 7 Gün

Kiralananın cinsi ne olursa olsun (konut, işyeri veya araç/makine kirası), borçlunun ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmesi gerekir (İİK m. 269).

• İtiraz Edilmezse: Takip, alacak yönünden kesinleşir. Alacaklı haciz işlemlerine başlayabilir.
• İtirazın Kapsamı: Borçlu, kira akdini veya imzayı inkar ediyorsa bunu “açıkça ve ayrıca” belirtmelidir. Sadece “Borcum yoktur” şeklindeki itiraz, kira akdinin kabulü anlamına gelir.

1. Ödeme Süreleri (7 Gün ve 30 Gün Ayrımı)

Takip kesinleşse bile, tahliye davası açabilmek için borçluya tanınan yasal ödeme süresinin (bekleme süresi) dolması gerekir. Bu süre tebligatla başlar.

1. 30 Günlük Süre (Konut ve Çatılı İşyerleri İçin): TBK m. 315 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir.
   • Tebligat alındıktan sonra 7 gün içinde itiraz edilmezse takip kesinleşir, ancak tahliye davası açmak için 30. günün dolması beklenmelidir.
   • Borçlu 30 gün içinde borcun tamamını (faiz ve masraflar dahil) öderse tahliye engellenir (ancak bu durum bir haklı ihtar sayılır).
2. 10 Günlük Süre (Adi Kiralar / Ürün Kirası Dışındakiler): Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı işyeri sayılmayan yerler veya menkuller (örneğin; bir makine kirası, araç kirası veya arsa kirası) söz konusu ise ödeme süresi daha kısadır.
   • Bu tür kiralamalarda ödeme süresi 10 gündür.
   • Örnek 13 ödeme emrinde bu süre açıkça belirtilmelidir.
3. 60 Günlük Süre (Hasılat Kiraları): Tarımsal araziler gibi hasılat kiralarında ise bu süre 60 gündür.

4️.KİRACI NEYE İTİRAZ EDEBİLİR?

Kiracının itirazları iki başlıkta toplanır:

🔹 1. Kira sözleşmesine / kira ilişkisine itiraz

• “Bu evde kiracı değilim.”
• “Kira sözleşmesi feshedildi.”
• “Sözleşme sahte.”

🔹 2. Kira bedeline / borca itiraz

• “Borcu ödedim.”
• “Kira bedeli fazla gösterilmiş.”
• “Depozitodan mahsup yapıldı.”
• “Kiraya veren borcu kabul etti.”

Senaryo 1: Borçlu İtiraz Etmedi ve Ödemedi

• Sonuç: günün sonunda takip kesinleşir (haciz yapılabilir).
• Tahliye: 30 günlük (veya duruma göre 60 günlük) ödeme süresi dolduğu an, İcra Hukuk Mahkemesi’nde “Tahliye Davası” açılır.
• Avantaj: Bu davada kira ilişkisi ve borç miktarı kesinleşmiş sayıldığından, dava çok hızlı sonuçlanır (genellikle tek celse)

 Senaryo 2: Borçlu İtiraz Etti (Kira İlişkisini Kabul Edip Borca İtiraz)

• Sonuç: Takip durur.
• Çözüm: Alacaklı, borçlunun itirazını noterlikçe onaylı veya imzası ikrar edilmiş bir belgeyle çürütebiliyorsa (kira kontratı vb.), 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nden “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” talep eder.
• Dikkat: Yazılı kira sözleşmesi yoksa veya noter onaylı değilse ve borçlu imzayı inkar ederse, alacaklı Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak zorunda kalır (Süreç uzar).

Senaryo 3: Borçlu 30 Gün İçinde Ödeme Yaptı

• Sonuç: Dosya kapanır, tahliye kararı verilemez.
• Hukuki Yarar: Bu ödeme emri, tahliye davasına esas olmasa da, “bir kira yılı içinde iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açmak için birinci haklı ihtar yerine geçer.

5️.İTİRAZIN KALDIRILMASI VE TAHLİYE (İİK m. 269/3)

Kiracı 7 gün içinde itiraz ederse, kiraya veren:

• İtirazın kaldırılmasını
• Tahliyeyi
• Alacağın tahsilini

İcra Mahkemesi’nden isteyebilir.

gerekli belgeler:

• Yazılı kira sözleşmesi
• Kira ödeme dekontları
• İhtarname ve tespitler

6️.30 GÜN GEÇER, ÖDEME YOKSA → DOĞRUDAN TAHLİYE

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde borcu ödemezse:

➡️ İtiraz olmadığı için takip kesinleşir.
➡️ Kiraya veren doğrudan tahliye talep edebilir.

Bu durumda tahliye icra dairesi tarafından gerçekleştirilir.
Ayrıca kiraya veren, cebri icra ile alacağını tahsil edebilir.

7️. TAHLİYE EMRİ VE TAHLİYE TARİHİ

30 gün sonunda ödeme yapılmazsa:

1. Kiraya veren icra dairesine başvurur
2. İcra dairesi tahliye emri gönderir
3. Kiracıya makul süre verilir
4. Polis eşliğinde tahliye yapılabilir

8️.TAHLİYE SONRASI TALEP EDİLEBİLECEK ALACAKLAR

Kiraya veren;

• Birikmiş kira alacaklarını
• Masrafları
• Adli ve icra vekalet ücretlerini
• Tahliye sonrası kira tazminatını
  ayrıca talep edebilir.

9️.YARGITAY KARARLARI

📌 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi:

“30 gün içinde ödenmeyen kira borcuna dayalı olarak tahliye talebi haklıdır.”

📌 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi:

“Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir; 30 gün içinde ödeme yapılmaması tahliyeyi gerektirir.”

📌 Yargıtay 3. HD:

“Kira ilişkisinin sürmesi için kiracının ödeme emri sonrası 30 gün içinde borcu ödemesi zorunludur.”

📌 Yargıtay 8. HD:

“Ödeme emrinin usulsüz tebliği, tahliye kararını geçersiz kılar; tebligatın usulüne uygun yapılması esastır.”

10.UYGULAMADA EN ÇOK YAPILAN HATALAR

• 30 günlük sürenin, ödeme emri tebliğ tarihinden başlamadığının sanılması
• Kiracının 7 gün içinde ödeme yapmasının yeterli sanılması

11.SONUÇ

Kira alacaklarının tahsilinde ilamsız tahliye, hem hızlı hem de etkili bir hukuk yoludur.
Kiracıya verilen 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük ödeme süresi, hem kiracıyı korur hem de kiraya verene hızlı çözüm sağlar.

• 7 gün → itiraz süresi
• 30 gün → ödemeyi tamamlayarak tahliyeyi önleme süresi

Doğru uygulanmadığında hak kayıpları yaşanan bu süreçte Yargıtay kararları büyük önem taşır.

Avukat İlker Kılıç /Bursa

                                                                ÖRNEKTİR

[1] Bu örnek, bu yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 51’e karşılık gelmektedir.

[2] Ödeme süresi; Borçlar Kanununun 260. maddesi gereğince, altı ay veya daha fazla süreli adî kiralarda otuz gün, daha az süreli olanlarında altı gün, aynı Kanunun 288. maddesi uyarınca hasılat kiralarında altmış gündür.

İtiraz  süresi; Ödeme  süresi otuz ve altmış gün olan adi ve hasılat kiralarında itiraz süresi yedi gün, ödeme süresi altı gün olan adi kiralarda ise üç gündür.

Yazar & Hukuki Danışman

Av. İlker Kılıç

Avukat · Fiil Hukuk Bürosu Kurucusu

Fiil Hukuk Bürosu kurucusu Av. İlker Kılıç; iş hukuku, icra iflas hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukuku alanlarında Bursa'da müvekkillerine etkin ve güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. İlker Kılıç Hakkında