Popüler Etiketler
Kira Hukukunda Emsal Yargıtay Kararları 2026 | Kiracı ve Ev Sahibi İçin Önemli Kararlar
Kira hukuku son yıllarda en çok dava konusu olan hukuk alanlarından biri haline gelmiştir. Özellikle kira artışı, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira alacağı ve kiracının sorumlulukları konusunda verilen Yargıtay kararları uygulamaya yön vermektedir.
Bu yazımızda kira hukuku alanında emsal niteliğinde olan Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarını inceleyerek kiracı ve ev sahiplerinin bilmesi gereken önemli hukuki sonuçları açıklıyoruz.
Kira Bedeli Rayiç Değerin Altında Kalırsa 5 Yıl Beklenmeden Uyarlama Davası Açılabilir
Konut ve işyeri kiralarında genel kural olarak kira tespit davası bakımından beş yıllık süre önem taşımaktadır. Ancak bazı durumlarda taşınmazın kira bedeli, yasal artış oranları uygulanmasına rağmen bölgedeki emsal kira bedellerinin çok altında kalabilmektedir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nin kararına göre, kira bedelinin rayiç kira bedellerinin oldukça altında kalması halinde beş yıllık süre beklenmeden kira uyarlama davası açılması mümkündür. Ev sahibi, olağanüstü ekonomik değişiklikler ve emsal kira bedelleri nedeniyle kira bedelinin günün koşullarına uyarlanmasını talep edebilir.
Kira İlişkisini ve Kira Miktarını Kim İspat Eder?
Kira alacağı davalarında en sık karşılaşılan sorunlardan biri ispat yüküdür.
Yargıtay’a göre;
- Kira ilişkisinin bulunduğunu,
- Aylık kira bedelinin miktarını ispat yükü kiraya verene aittir. Buna karşılık; Kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı mutlaka banka dekontu, makbuz veya yazılı belge ile ödeme yaptığını ispatlamalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyaç Dava Sonuna Kadar Devam Etmelidir
Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta ihtiyaç duyması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmektedir.
Ancak Yargıtay’a göre ihtiyaç sadece dava açıldığı tarihte değil, dava kesinleşinceye kadar devam etmelidir. Dava devam ederken taşınmazın satılması veya ihtiyaç sahibinin başka bir taşınmaz edinmesi halinde dava reddedilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyaç olgusunun samimi, gerçek ve sürekli olması gerekir.
Kiracı Boya Badana Masrafından Her Zaman Sorumlu Değildir
Kiralanan taşınmazın tahliye edilmesinden sonra ev sahipleri sıklıkla boya badana masraflarını kiracıdan talep etmektedir.
Ancak Yargıtay’a göre sözleşmede açık bir hüküm bulunmuyorsa olağan kullanım sonucu ortaya çıkan yıpranmalar nedeniyle yapılan boya badana masraflarından kiracı sorumlu tutulamaz. Normal kullanım sonucu oluşan boya ve badana giderleri ev sahibine aittir.
Eşyalı Kiralık Evden Eşya Götürmek Suç Oluşturabilir
Eşyalı kiralık dairelerde kiracıların taşınmazdaki eşyaları izinsiz şekilde götürmesi yalnızca tazminat sorumluluğu doğurmaz. Yargıtay’a göre bu davranış güveni kötüye kullanma suçunu oluşturabilir. Kiralanan taşınmazdaki eşyaların alınması ceza sorumluluğu da doğurabilir.
10 Yıllık Tahliye Süresi Yenilenen Kira Sözleşmesinden Başlayabilir
Türk Borçlar Kanunu’na göre belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, uzama süresinin sonunda belirli şartlarda tahliye hakkına sahip olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre taraflar ilk kira sözleşmesinden sonra yeni bir kira sözleşmesi yapmışsa, 10 yıllık uzama süresi yeni sözleşme tarihinden itibaren hesaplanabilir. 10 yıllık tahliye süresi hesaplanırken sözleşmeler dikkatle incelenmelidir.
Ev Sahibi Geçmiş Dönem Kira Farklarını Sonradan Talep Edebilir
Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunmasına rağmen kiracı yıllarca zam yapmadan ödeme yapmış olabilir.
Yargıtay’a göre ev sahibinin bu ödemeleri itirazsız kabul etmiş olması geçmiş dönem kira farklarından vazgeçtiği anlamına gelmez. Belirli şartlarda geçmiş yıllara ait kira farkları talep edilebilir.
Bankaya Yatan Kira Bedelini Çekmek Alacaktan Vazgeçmek Anlamına Gelmez
Kiraya verenin banka hesabına yatırılan kira bedelini çekmesi tek başına alacağından feragat ettiği anlamına gelmez.
Yargıtay’a göre banka hesabına yatırılan bedelin alınması TBK m.104 anlamında makbuz niteliğinde değildir. Ev sahibi eksik kira alacaklarını daha sonra talep edebilir.
Kira Bedelinin Yanlış Kişiye Ödenmesi Geçerli Sayılmayabilir
Kiracı kira bedelini ev sahibinin annesinin hesabına “oğluma ait kira bedeli” açıklamasıyla yatırmış olsa dahi ödeme doğrudan kiraya verene yapılmamışsa hukuki sorunlar ortaya çıkabilir. Kiracı kira ödemelerini mümkünse doğrudan sözleşmede belirtilen hesap numarasına yapmalıdır.
Tahliye Taahhüdünde Tarih İtirazı Varsa İcra Mahkemesinde Sonuç Alınamayabilir
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde en önemli hususlardan biri taahhüdün geçerliliğidir.
Yargıtay’a göre noterlikçe düzenlenmeyen veya onaylanmayan tahliye taahhüdünde kiracı imzayı kabul etse bile düzenleme tarihine itiraz ediyorsa konu yargılamayı gerektirir.
Bu durumda itirazın kaldırılması yolu yerine itirazın iptali davası açılması gerekir. Tahliye taahhüdü hazırlanırken şekil şartlarına dikkat edilmelidir.
Sonuç
Kira hukuku uygulamasında Yargıtay kararları büyük önem taşımaktadır. Kira tespit davaları, kira uyarlama davaları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira alacağı ve kiracı sorumluluğu gibi konularda verilen kararlar, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından yol gösterici niteliktedir.
Kira uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme yapılması ve profesyonel destek alınması önemlidir.
Bursa Kira Avukatı İlker Kılıç
