Kamulaştırma, Kamulaştırma Davası

Mülkiyet hakkı, modern hukuk sistemlerinin temel taşı olup Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Ancak bu hak mutlak olmayıp kamu yararı amacıyla sınırlandırılabilmektedir. Bu sınırlandırmanın en somut ve kapsamlı tezahürü olan kamulaştırma müessesesi, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu hizmetlerini yürütebilmek için ihtiyaç duydukları taşınmazları, bedelini peşin ödemek kaydıyla malikin rızası olmaksızın devralması işlemidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu sürecin anayasal ilkelere uygun olarak yürütülmesini sağlayan temel yasal çerçeveyi oluşturur. Kamulaştırma, idari bir işlemle başlayan ancak adli yargıda bedel tespiti ile tamamlanan karmaşık ve çok aşamalı bir süreçtir.  Özellikle 2025 ve 2026 yıllarında yürürlüğe giren Anayasa Mahkemesi (AYM) iptal kararları, kamulaştırma hukukunda malik lehine devrim niteliğinde değişiklikler getirmiştir.

Kamulaştırmanın Hukuki Mahiyeti ve Temel Kavramlar

Kamulaştırma, özü itibarıyla kamu gücüne dayanan tek taraflı bir idari işlemdir. 2942 sayılı Kanun’un 1. maddesi uyarınca bu işlemin temel amacı; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının Devlet ve kamu tüzel kişilerince devralınmasıdır. Kamulaştırmanın geçerli olabilmesi için idarenin bu işleme yönelik kanuni bir yetkisinin bulunması ve işlemin somut bir kamu yararına dayanması zorunludur.

Kamulaştırma süreci sadece mülkiyetin tamamının devrini değil, aynı zamanda taşınmazın belirli bir kısmı, yüksekliği, derinliği veya kaynağı üzerinde irtifak hakkı kurulmasını da kapsayabilir. 4. madde uyarınca, eğer kamulaştırma amacı taşınmazın mülkiyetinin tamamının alınmasını gerektirmiyorsa, sadece amaç için yeterli olan kısım üzerinde irtifak hakkı kurulması asıldır. Örneğin, bir arazinin altından metro tüneli geçirilmesi veya üzerinden enerji nakil hattı geçirilmesi durumunda, mülkiyetin tamamı yerine irtifak hakkı kurulması yoluna gidilir.

Kamulaştırmanın Temel Şartları

Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu için 2942 sayılı Kanun ve ilgili Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle belirlenen belirli şartların varlığı aranır. İdareler, ancak yapmakla yükümlü oldukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmazları kamulaştırabilirler. Bu süreçte en kritik hususlardan biri ödenek teminidir; idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

Bedelin ödenmesi hususunda, Anayasa’nın 46. maddesine paralel olarak kamulaştırma bedellerinin peşin ve nakden ödenmesi asıldır. Ancak büyük enerji, sulama ve iskan projeleri, yeni ormanların yetiştirilmesi gibi geniş kapsamlı ve yüksek maliyetli projelerde bedel taksitlendirilebilir. Taksitlendirme süresi beş yılı geçemez ve taksitlere devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, toprağı doğrudan işleten küçük çiftçinin bedelinin her halükarda peşin ödenmesi zorunluluğudur.

Kamulaştırma İşlemleri Öncesi Yapılacak Hazırlıklar

Kamulaştırma süreci, idarenin “satın alma usulü” veya “bedel tespiti ve tescil davası” safhasına geçmeden önce tamamlaması gereken bir dizi idari ve teknik hazırlıktan oluşur. Bu aşama, işlemin sakatlanmaması için titizlikle yürütülmelidir.

Teknik Hazırlıklar ve Sahiplik Tespiti

İdare, kamulaştırılacak taşınmazın veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak kaynağın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli planını yapar veya yaptırır. Bu plan, kamulaştırma haritası olarak da bilinir ve tescil işlemlerine esas teşkil eder. Teknik hazırlıkların ardından idare, kamulaştırılacak taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini; tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya haricen yaptıracağı araştırma ile tespit ettirir. İlgili vergi dairesi, idarenin isteği üzerine taşınmazın vergi beyan ve değerlerini en geç bir ay içinde bildirmekle yükümlüdür.

Kamu Yararı Kararı Verecek Merciler

Kamulaştırmanın her aşamasında “kamu yararı kararı” işlemin hukuki temelini oluşturur. Kanun’un 5. maddesi, kamulaştırma yapacak kuruma göre karar verecek merciyi belirlemiştir.

Onay Mercileri ve Süreç

Alınan kamu yararı kararları, belirli makamların onayı ile tamamlanır. Örneğin, köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin onayı ile kesinleşir. İlçe idare kurulları ve il idare kurullarının kararları vali tarafından onaylanır. Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez. Önemli bir istisna olarak, onaylı imar planına veya ilgili bakanlıkça onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur; bu durumda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınması yeterlidir.

İdari Şerh ve Hakların Kısıtlanması

İdare, kamulaştırma kararı verdikten sonra taşınmazın kayıtlı olduğu tapu idaresine durumu bildirir ve tapu siciline şerh verilmesini sağlar. Bu şerh, taşınmazın mülkiyetinde veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişikliklerin tapu idaresi tarafından kamulaştırmayı yapan idareye bildirilmesini sağlar. Kanun’un 7. maddesine göre, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde idare tarafından mahkemeden bedel tespiti ve tescil talebinde bulunulduğuna dair bir belge tapu dairesine ibraz edilmezse, bu şerh tapu dairesince resen silinir.

Satın Alma Usulü: Dava Öncesi Zorunlu Uzlaşma Safhası

Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesi, idarelerin tapuda kayıtlı taşınmazlar için öncelikle “satın alma usulünü” uygulamasını zorunlu kılar. Bu safha, yargı yükünün azaltılması ve mülkiyet devrinin daha hızlı gerçekleşmesi için kurgulanmış bir uzlaşma mekanizmasıdır.

Kıymet Takdir ve Uzlaşma Komisyonları

İdare, kamulaştırma kararının alınmasından sonra taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla Kıymet Takdir Komisyonu görevlendirir. Bu komisyon, uzman kişi ve kuruluşlardan rapor alarak ve yerel emlak piyasasını araştırarak bir tahminî bedel belirler. Aynı zamanda, pazarlık görüşmelerini yürütmek üzere yine en az üç kişiden oluşan bir Uzlaşma Komisyonu kurulur.

Pazarlık Görüşmeleri ve Anlaşma

İdare, malike resmi taahhütlü bir yazı göndererek taşınmazı pazarlıkla satın almak veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa etmek istediğini bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi, bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurursa pazarlık görüşmeleri yapılır. Görüşmeler sonunda tahminî bedeli geçmemek üzere bir bedelde anlaşmaya varılırsa, bu durum bir tutanakla imza altına alınır.

Bu tutanak, malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır. İdare, anlaşma tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır ederek maliki tapuya davet eder. Bedelin ödenmesi ve tescil işlemlerinin tamamlanmasıyla süreç sona erer. Bu yolla yapılan kamulaştırmalara veya bedeline karşı sonradan dava açılamaz. Eğer anlaşma sağlanamazsa, idare 10. madde uyarınca bedel tespiti ve tescil davası açmak zorundadır.

Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Tescil Davası

İdare ile malik arasında satın alma usulüyle anlaşma sağlanamadığı takdirde, idare taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurur. Bu davanın konusu, kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesidir.

Davanın Açılması ve İlk İşlemler

İdare, davasını açarken satın alma usulüyle anlaşamadığını belgelemeli ve taşınmazla ilgili topladığı tüm bilgi ve belgeleri mahkemeye sunmalıdır. Mahkeme, başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için bir duruşma günü belirler ve malike “meşruhatlı davetiye” çıkarır. Bu davetiyede taşınmazın bilgileri, kamulaştırmayı yapan idarenin adı ve malikin otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabileceği hususu yer alır. Ayrıca mahkeme, kamulaştırma işlemini yerel bir gazetede ve internet haber sitesinde ilan eder.

Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Süreci

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hâkim, tarafları bedel konusunda tekrar anlaşmaya davet eder. Anlaşma sağlanamazsa, mahkeme on gün içinde keşif kararı alır ve otuz gün sonrası için duruşma günü tayin eder. Keşif; hâkim, bilirkişi kurulu ve taşınmazın bulunduğu yerin muhtarı eşliğinde yerinde yapılır.

Bilirkişi kurulu, 15. madde uyarınca en az üç kişiden oluşur. Bu kurulda mutlaka taşınmaz geliştirme konusunda uzman bir akademisyen veya Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması zorunludur. Bilirkişiler, taşınmazın niteliklerini ve Kanun’un 11. maddesindeki esasları dikkate alarak 15 gün içinde raporlarını sunarlar.

Bedel Tespit Esasları: Arsa ve Arazi Ayrımı

Kanun’un 11. maddesi, bilirkişilerin bedel tespiti yaparken uyması gereken objektif kriterleri belirler. Bu süreçte taşınmazın cinsi ve nevi belirleyicidir:

1. Arazilerde Değerleme: Taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri esas alınır.  Tarım arazilerinde bölgedeki münavebe planı, yıllık üretim maliyetleri ve kapital faiz oranı hesaplamanın temelini oluşturur. Arazinin değeri şu formül ile temsil edilebilir:
2. Arsalarda Değerleme: Kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas tutulur. Bilirkişiler, kamulaştırılan arsa ile benzer konum ve özelliklere sahip diğer arsaların serbest piyasadaki satış değerlerini karşılaştırarak birim metrekare fiyatına ulaşırlar.
3. Yapılarda Değerleme: Resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları üzerinden aşınma (yıpranma) payı düşülerek değer tespiti yapılır.

Bilirkişiler ayrıca taşınmazın konum avantajı, ulaşım imkanları gibi objektif değer artış unsurlarını da gerekçelendirerek bedele ekleyebilirler. Ancak kamulaştırmayı gerektiren projenin kendisinin sebep olacağı değer artışları hesaplamada dikkate alınmaz.

Mahkeme Kararı ve Tescil

Hâkim, bilirkişi raporlarındaki verileri ve tarafların itirazlarını değerlendirerek adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder.  İdareye, tespit edilen bu bedeli malik adına bankaya yatırması (bloke etmesi) için on beş gün süre verilir. Bedelin yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkeme, taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin malike ödenmesine karar verir. Tescil hükmü kesin olup, tarafların sadece bedele ilişkin kararı istinaf veya temyiz etme hakkı saklıdır.

Anayasa Mahkemesi’nin  İptal Kararının Etkileri

2025 yılı, Türkiye’de kamulaştırma hukukunun dengelerinin yeniden tanımlandığı bir yıl olmuştur. Anayasa Mahkemesi,  kararı ile kamulaştırma hukukunda tescil süreci ile iptal davası arasındaki ilişkiyi köklü bir biçimde değiştirmiştir.

Yürütmenin Durdurulması Zorunluluğunun Kalkması

Eski düzenlemede, malikin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda açtığı iptal davası, adli yargıdaki tescil sürecini otomatik olarak durdurmuyordu. Tescilin engellenmesi için malikin mutlaka idari yargıdan bir “yürütmenin durdurulması” (YD) kararı alması ve bunu 30 gün içinde hukuk mahkemesine sunması gerekiyordu. YD kararı alınamadığı takdirde, idari dava sürse bile taşınmaz idare adına tescil ediliyor ve mülkiyet el değiştiriyordu. Bu durum, malikin davayı yıllar sonra kazanması halinde mülkiyetin geri dönülemez şekilde zedelenmesine yol açmaktaydı.

AYM, 10. maddenin üçüncü fıkrasındaki “…ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını…” ibaresini iptal ederek şu yeni rejimi getirmiştir:

1. Malik, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açtığını belgelendirdiği takdirde, bu durum tescilin kesinleşmesini engellemek için yeterli hale gelmiştir.
2. Hukuk mahkemesi, iptal davasının varlığını bir bekletici mesele kabul etmek zorundadır. İdari yargı denetimi sonuçlanmadan ve işlem kesinleşmeden tescil kararı verilemeyecektir.
3. Bu düzenleme, Anayasa’nın 35. maddesindeki mülkiyet hakkını ve 40. maddesindeki etkili başvuru hakkını korumayı amaçlamaktadır. Zira tescil yapıldıktan sonra verilen bir iptal kararı, taşınmaz fiilen kullanıldığı veya yıkıldığı için “kağıt üzerinde” kalmaktaydı.

1 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan bu karar, 2026 yılındaki tüm kamulaştırma süreçlerinde mülkiyet güvenliğini artıran en temel hukuk kuralı olarak uygulanmaktadır.

Kamulaştırma Kanunu Kapsamındaki Özel Durumlar ve Usuller

Kamulaştırma her zaman mülkiyetin tamamının basit bir devri şeklinde gerçekleşmez. Kanun, belirli ihtiyaçlara yönelik özel usuller ve haklar öngörmüştür.

Acele Kamulaştırma (Madde 27)

Yurt savunması ihtiyacı (Milli Müdafaa Mükellefiyeti) veya acele usulüne  Cumhurbaşkanınca karar verilen hallerde “acele kamulaştırma” usulü uygulanır.  Bu usulde idare, satın alma ve tebligat işlemlerini sonradan tamamlamak üzere, mahkemece yedi gün içinde yapılacak kıymet takdiri üzerinden bedeli yatırarak taşınmaz mala el koyabilir.  Acele kamulaştırma kararı sadece bir “el koyma” yetkisi verir, mülkiyetin tescili için daha sonra normal dava sürecinin (Madde 10) tamamlanması şarttır.

Kısmen Kamulaştırma (Madde 12)

Bir taşınmazın sadece bir kısmının kamulaştırılması durumunda, geri kalan kısmın durumu büyük önem taşır. Eğer kamulaştırma nedeniyle geri kalan kısmın değerinde eksilme olursa bu miktar bedele eklenir; artış olursa bedelden düşülür (en fazla %50 oranında).  Önemli bir hak olarak; taşınmazın geri kalan kısmı imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli değilse, malik 30 gün içinde bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir ve idare bunu kabul etmek zorundadır.

2026 Yılı Yargılama Giderleri ve Avukatlık Ücretleri

Kamulaştırma davalarında yargılama giderleri kural olarak idare tarafından ödenir. 2026 yılı itibarıyla mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve avukatlık asgari ücretleri güncellenmiştir.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (2026)

Kamulaştırma davaları, idari yargı ve adli yargı boyutlarıyla farklı ücretlendirmelere tabidir. 2026 yılı asgari limitleri şu şekildedir:

Mahkeme ve Bilirkişi Giderleri

2026 yılı harç ve masraf tarifeleri, kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında idareye yüklenecek giderleri belirler

• Keşif Harcı: 5.188 TL
• Başvurma Harcı: 732 TL
• Bilirkişi Ücreti (Kişi başı ortalama): 4.200 TL – 5.100 TL

Ek Madde 4 uyarınca mahkemelerce hükmedilen bedel, vekalet ücreti ve yargılama giderleri, idareye yazılı bildirim yapıldıktan sonra otuz gün içinde ödenmelidir. Bu sürede ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, bu davalarda icra harçları maktu olarak belirlenmiştir.

Sonuç

Kamulaştırma, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki en hassas kesişim noktasıdır. 2942 sayılı Kanun, idari hazırlıktan yargısal denetime kadar her aşamayı malikin haklarını koruyacak şekilde kurgulamıştır. Özellikle 2025 ve 2026 yıllarındaki AYM kararları, tescil sürecini iptal davasının sonucuna bağlayarak mülkiyet güvenliğini üst seviyeye taşımıştır. Maliklerin, kendilerine yapılan tebligatları dikkatle takip etmesi, otuz günlük hak düşürücü süreler içerisinde idari ve adli yollara başvurması, sürecin hakkaniyete uygun sonuçlanması için kritiktir. Satın alma usulündeki uzlaşma imkanlarından mahkeme safhasındaki bilirkişi raporlarına kadar her adım, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ve mülkiyet hakkının adil bir karşılıkla devri için hayati önem taşımaktadır.

Avukat İlker Kılıç /Bursa

Yazar & Hukuki Danışman

Av. İlker Kılıç

Avukat · Fiil Hukuk Bürosu Kurucusu

Fiil Hukuk Bürosu kurucusu Av. İlker Kılıç; iş hukuku, icra iflas hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukuku alanlarında Bursa'da müvekkillerine etkin ve güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. İlker Kılıç Hakkında