Kamulaştırmasız El Atma: Kavram ve Hukuki Dayanaklar

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma usulüne başvurmaksızın malikin özel mülkiyetindeki bir taşınmaza rızası olmadan ve bedel ödemeden el koyması veya o taşınmazın kullanma hakkını ortadan kaldıracak şekilde tasarrufta bulunmasıdır.1982 Anayasası’nın 35. maddesiyle herkesin mülkiyet hakkı güvence altına alınmış olup bu hak ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabilir. Oysa kamulaştırmasız el atma, kamulaştırma gibi kanuni bir işlem veya mahkeme kararı olmadan gerçekleştirildiği için mülkiyet hakkını ihlal eder. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi de imar planlarını üç ay içinde programa bağlayıp beş yıl içinde uygulamayı; bu süre içinde yapılacak kamulaştırmaların tamamlanmasını öngörür. İmar planının kabulünden itibaren bu süre içinde işlemler tamamlanmazsa malikin tasarruf hakkı uzun süre kullanılamaz hale gelebilir. Böyle durumlar, idarenin pasif veya sessiz kalarak mülkiyete müdahalesi kabul edildiğinde de kamulaştırmasız el atma olarak nitelendirilmektedir.

Fiili El Atma

Fiili el atma, kamulaştırma kurallarına uyulmadan malikin taşınmazına fiilen girilmesidir. İdare, malikin rızasını almadan ve bedel ödemeksizin mülkiyete fiziksel müdahale eder; örneğin üzerine bina, tesis inşa edebilir veya araziyi yol, baraj, enerji hattı gibi kamu hizmetine tahsis edebilir. Böylece idare, taşınmazın zilyetliğini ele geçirir; mülkiyet ise hâlâ malik hakkındadır. Bu eylemin hukuki niteliği adli yargı kapsamına girer. 09.10.1956 tarihinden önce kamulaştırmasız fiilen el atılan taşınmazlar eski yasalara göre “kamulaştırılmış” sayıldığından, kamulaştırmasız el atma kavramı ancak o tarihten sonraki uygulamalar için geçerli kabul edilmiştir.

Hukuki El Atma

Hukuki el atma, idarenin başta yasal imar düzenlemeleriyle hareket ederek sonraki süreçte mülkiyet hakkını sınırlaması durumudur. İdare, imar planı gibi bir düzenlemeyle kamulaştırılmak üzere taşınmazı kamu hizmetine ayırır; ancak 5 yıllık yasal süre içinde kamulaştırma veya başka bir işlem yapmayarak maliklerin tasarrufunu engellerse hukuki el atma söz konusu olur. Örneğin bir alanı “park” veya “kültür-eğlence” bölgesi ilan etmek, ama yıllarca kamulaştırmamak, kişilerin o araziyi satma, kiralama veya üzerinde inşaat yapma hakkını kullandırmayacak belirsiz bir durum yaratır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, uzun süreli pasif kalmanın mülkiyet hakkının özüne dokunan bir kamulaştırmasız el koyma biçimi olduğuna karar vermiştir. Nitekim 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ek 1. maddesi, uygulama imar planlarında beş yıllık süre içinde kamulaştırma yapılmasını; aksi halde imar planı değişikliği gibi bir çözüm getirilmesini zorunlu kılarak bu tür hukuki el atma ihtimallerine önlem aramıştır.

Fiili ve Hukuki El Atma Arasındaki Farklar

• Fiili el atma halinde taşınmazın zilyetliği idareye geçer; malik, mülkiyet hakkını taşınmazdan tamamen kaybetmeden önce dava açabilir. Bu eylemler esasen özel hukukta haksız fiil sayılır.
• Hukuki el atma halinde ise malik hâlâ tapu sahibi olmaya devam eder ancak mülkiyet hakkı yönetmeliklerle kısıtlanır. Bu durumda mülkiyet devri idareye geçmediği için malik hâlâ maliktir ancak planlanan kullanım sebebiyle tıpkı kamulaştırılmış gibi tasarruf yetkisi engellenmiştir. Kamulaştırma Kanunu’nun ve imar kanunundaki düzenlemelere göre idarenin eylemsizliği sonucu ortaya çıktığı için sonradan hukuka aykırı hale gelen bir müdahaledir.

Kamulaştırmasız El Atma Halinde Malikin Hakları

Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkına ağır müdahale olduğundan malikin çeşitli yasal hakları doğar. Malik, taşınmaz üzerindeki egemenliğini hukuk düzeni içinde koruma imkanı veren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi uyarınca haksız elatmanın önlenmesini talep edebilir. Bu, idarenin müdahalesinin durdurulmasını ve malikin eski durumuna iadesini sağlayan bir tedbirdir. Buna ek olarak el atmanın bedel karşılığında devrini isteme hakkı vardır. Yargıtay’ın 1956 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kamulaştırma işlemi yapılmadan taşınmazına el konulan malike, idareye karşı elatmanın önlenmesi davası veya taşınmazının rayiç bedeli üzerinden tazminat (bedel) davası açma hakkı tanınmıştır. Bedel davası yönünden de 2942 sayılı Kanun’un 11. maddesinde sayılan kriterler uygulanır; kıymet takdiri komisyonu taşınmazın cinsi, yüzölçümü, değerini etkileyen unsurlar, resmi kıymet takdirleri gibi faktörleri dikkate alarak tazmin edilecek miktarı belirler. İdarenin kamulaştırmasız el koyma eylemine razı olunursa, malik taşınmazının dava tarihindeki rayiç değeri üzerinden tazminat talep edebilir (yargı kararlarında bu bedel dava tarihindeki değer olarak belirlenir).

Ayrıca malik, idarenin kötü niyetle taşınmazı işgal etmesi durumunda ecrimisil (kira bedeli niteliğinde işgal tazminatı) talep edebilir. Örneğin idare kamulaştırmasız el koymayı fiilen sürdürmüşse veya kamu hizmetine tahsis ettiği araziyi benzer şekilde kullandırmamışsa, uğranan kullanım zararının tazmini de mümkün olmaktadır. Genel olarak, kamulaştırmasız el atma hallerinde malik; müdahalenin önlenmesini, bedel veya tazminat davalarını ayrı ayrı veya birlikte kullanma hakkına sahiptir.

Yukarıda anayasadan kanuna, Yargıtay içtihatlarından uygulama örneklerine kadar anlatılan ilkeler çerçevesinde; kamulaştırmasız el atma vakalarında malikin hakkı, hukuka aykırı bu müdahaleyi yargı yoluyla önletmek veya yaptığı zararı bedeliyle tazmin ettirmektir.

1️.Fiilî El Atma (Fiilen İşgal – Fizikî Müdahale)

İdarenin taşınmaza fiilen girmesi, yol–park–tesis yapması, enerji hattı geçirmesi gibi fizikî işgalin gerçekleştiği hallerdir.

Örneğin:

• yol, kanalizasyon, baraj, okul, hastane yapılması
• taşınmazın bütünüyle kamu hizmetine tahsisi
• zilyetliğin tamamen malik elinden çıkması

➡️ Fiili el atma = haksız fiil niteliğinde eylem

✔️ Görevli Mahkeme

➡️ ADLİ YARGI – Asliye Hukuk Mahkemesi

(YHGK ve İBK yerleşik içtihadı)

✔️ Malik Hangi Davaları Açabilir?

1️.El atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davası

• Taşınmaza yapılan fiili müdahalenin durdurulması
• Eski hale iade talebi
• Gerekirse yapının sökülmesi

TMK m. 683 — malik, haksız müdahalenin önlenmesini isteyebilir.

2️.Bedel (taşınmazın bedeline hükmedilmesi) davası

Malik isterse:

• mülkiyetin bedele çevrilmesini kabul eder
• taşınmaz dava tarihindeki rayiç bedelle idareye devredilir

➡️ Bedel tespiti 2942 sayılı Kanun m. 11 ölçütlerine göre yapılır
(YİBK 1956/1–6; HGK 2019/984)

3️.Ecrimisil (işgal tazminatı) talebi

Şu hallerde ayrıca istenebilir:

• idarenin kötü niyetli işgali
• uzun süre bedelsiz kullanım
• malikten zilyetlik tamamen alınmışsa

Ecrimisil, bedel davasından bağımsız olarak da istenebilir.

🔎 Fiili El Atmada Talep Seçenekleri

2️.Hukukî El Atma (İmar Planı ile Tasarruf Yetkisinin Engellenmesi)

İdarenin taşınmazı:

• park, yeşil alan, kültür–eğlence alanı, okul alanı vb.
  olarak imar planında ayırması, ancak yıllarca kamulaştırmama / takas etmeme / uygulama yapmaması nedeniyle malikin taşınmazdan yararlanamaması halidir.

➡️ Fiili işgal yoktur, fakat mülkiyet hakkının kullanımı engellenmiştir.

YHGK’ya göre: İdarenin uzun süre pasif kalması, mülkiyet hakkının özüne dokunan
kamulaştırmasız el koyma niteliğindedir
(HGK 2010/5-662, 2011/5-148, 2016/123).

✔️ Görevli Yargı Yolu

Hukuki el atmanın türüne göre ayrım yapılır:

1. A) Salt plan işlemi – kamulaştırma henüz yapılmamışsa

İmar planı tek başına mülkiyet hakkını sınırlıyorsa:

➡️ İPTAL + TAM YARGI DAVASI
➡️ İdari Yargı – İdare Mahkemesi

Malik şu taleplerde bulunabilir:

• planın ilgili kısmının iptali
• mülkiyet hakkı ihlali nedeniyle tazminat
• mahrum kalınan yararlara ilişkin zarar

Dayanak:

• İYUK
• AYM ve Danıştay içtihatları
• AİHM mülkiyet hakkı kararları

1. B) Uzun süreli plan + fiilen tasarrufu engelleyen durum

Örneğin:

• taşınmaz 10–20 yıl kültür–eğlence alanı / park alanı olarak bırakılmış
• satma–inşaat–kiralama tasarrufları kullanılamıyor

➡️ Yargıtay bu durumu kamulaştırmasız el atma saymaktadır.

Bu durumda:

➡️ ADLİ YARGI – Asliye Hukuk Mahkemesi
➡️ Bedel (kamulaştırmasız el koyma tazminatı) davası

HGK 2016/123 — uzun süreli plan + pasif kalma
= mülkiyetin özüne müdahale
= bedel davası açılabilir

🔎 Hukukî El Atmada Talep Seçenekleri

 Kısa Özet

Özetle: Kamulaştırmasız el atma, idarenin malikin taşınmazına yasal kamulaştırma sürecine uymadan el koymasıdır. Fiili el atma idarenin doğrudan işgalini, hukuki el atma ise plan veya yönetmelikle malik hakkının kısıtlanmasını ifade eder. Her iki halde de müdahalenin men’i davası açabilir, ayrıca taşınmazının rayiç bedelini talep edebilir.

Avukat İlker Kılıç /Bursa

Yazar & Hukuki Danışman

Av. İlker Kılıç

Avukat · Fiil Hukuk Bürosu Kurucusu

Fiil Hukuk Bürosu kurucusu Av. İlker Kılıç; iş hukuku, icra iflas hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukuku alanlarında Bursa'da müvekkillerine etkin ve güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. İlker Kılıç Hakkında