Popüler Etiketler
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur? Tahliye Süreci ve Ev Sahibinin Hakları
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracının kira bedelini ödememesi, ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle “kiracı kira ödemezse ne olur?”, “ödeme emrine itiraz edilirse tahliye olur mu?”, “ev sahibi kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?” gibi sorular Google’da yoğun şekilde aranmaktadır.
Türk hukukunda kira borcunun tahsili ve kiracının tahliyesi için en hızlı yöntemlerden biri, icra dairesi aracılığıyla başlatılan Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri takibidir. Ancak kiracının ödeme emrine itiraz edip etmemesi, sürecin tamamen değişmesine neden olur.
Bu yazımızda;
- Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi halinde ne olacağını,
- İtiraz edilmezse tahliye sürecinin nasıl ilerlediğini,
- Ev sahibinin hangi davaları açabileceğini,
- İcra mahkemesinin rolünü,
- Yargıtay uygulamalarını ve güncel hukuk uygulaması çerçevesinde detaylı şekilde açıklıyoruz.
Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri Nedir?
Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri, kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı başlatılan özel bir ilamsız icra takibi türüdür.
Bu takip sayesinde ev sahibi;
- Birikmiş kira alacağını tahsil etmeyi,
- Aynı zamanda kiracının tahliyesini sağlamayı amaçlamaktadır.
Takip başlatıldığında kiracıya;
- 7 gün içinde itiraz etme hakkı,
- 30 gün içinde ödeme yapma imkanı
tanınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine dayanmaktadır.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Etmezse Ne Olur?
1. İcra Takibi Kesinleşir
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmezse icra takibi kesinleşir.
Ancak burada önemli bir husus vardır:
Takip kesinleşmiş olsa bile kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresinin dolması gerekir.
2. 30 Gün İçinde Ödeme Yapılmazsa Tahliye Talep Edilebilir
Kiracı;
- 7 gün içinde itiraz etmez,
- 30 gün içinde kira borcunu ödemezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunabilir. İcra müdürlüğü kendiliğinden tahliye işlemi yapamaz. Tahliye kararı verme yetkisi yalnızca icra mahkemesine aittir.
3. 30 Gün Dolmadan Tahliye Davası Açılırsa Ne Olur?
Yargıtay uygulamasına göre 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye talebinde bulunulamaz.
Bu süre dolmadan açılan tahliye talepleri reddedilmektedir. Bu nedenle süre hesabının doğru yapılması büyük önem taşır.
Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Ne Olur?
Kiracının 7 günlük süre içinde icra dosyasına itiraz etmesi halinde takip durur. Ancak burada önemli olan, yapılan itirazın türüdür.
Çünkü;
- Borca itiraz,
- İmzaya itiraz,
- Kira sözleşmesine itiraz farklı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Borca İtiraz Edilmesi Halinde Süreç
Borca İtiraz Nedir?
Kiracının;
- “Borcu ödedim”,
- “Kira yanlış hesaplandı”,
- “Bu kadar borcum yok” şeklindeki itirazları borca itiraz niteliğindedir. Bu durumda icra takibi durur.
Ev Sahibi , Kiraya Veren Ne Yapmalıdır?
Ev sahibi i kiraya veren bu durumda icra mahkemesinde:
- İtirazın kaldırılması,
- Tahliye talebinde bulunmalıdır.
İcra ve İflas Kanunu’nun 68 ve 68/a maddeleri kapsamında açılan bu davada ev sahibi haklı bulunursa takip devam eder. Haksız itiraz halinde kiracı aleyhine yüzde 20’ye kadar icra inkâr tazminatı da gündeme gelebilir.
Kira Sözleşmesine veya İmzaya İtiraz Edilmesi
Kiracı “Ben Kiracı Değilim” Derse Ne Olur?
Kiracının;
- “Sözleşme bana ait değil”,
- “İmza benim değil”,
- “Kiracı değilim” şeklindeki savunmaları kira ilişkisini inkâr anlamına gelir. Bu durumda süreç daha teknik hale gelir.Peki bu durumda ev sahibi hangi hukuki yolları izlemelidir?
Noter Onaylı Kira Sözleşmesi Varsa
Eğer ev sahibinin elinde:
- noter onaylı,
- imzası inkâr edilemeyen,
- güçlü yazılı kira sözleşmesi varsa icra mahkemesi imza incelemesi yapabilir ve süreci daha hızlı sonuçlandırabilir.
Yazılı Belge Yoksa Ne Olur?
Yeterli yazılı belge bulunmaması halinde ev sahibinin:
- Sulh hukuk mahkemesinde,
- kira ilişkisinin tespiti,
- tahliye davası açması gerekir.
İcra Mahkemesinin Tahliye Sürecindeki Rolü
İİK m. 269/III uyarınca kiracının itirazı ile birlikte takip durur.
Bu durumda ev sahibi:
- hem itirazın kaldırılmasını,
- hem de tahliyeyi birlikte talep etmelidir. Aksi halde yalnızca itiraz kaldırılır; tahliye kararı verilmez.
Tahliye Sürecinde 6 Aylık Hak Düşürücü Süre
Kiracının itirazından sonra ev sahibinin belirli süre içinde harekete geçmesi gerekir.
İtirazın kaldırılması ve tahliye talebinin genel olarak 6 ay içinde icra mahkemesine taşınması gerekir.
Bu sürenin kaçırılması hak kaybına neden olabilir.
Kira Tahliye Sürecinde Süreler Tablosu
| Süre Türü | Süre | Açıklama |
| Ödeme emrine itiraz süresi | 7 gün | Kiracı icra dosyasına itiraz edebilir |
| Kira borcunu ödeme süresi | 30 gün | Konut ve çatılı işyeri kiraları için |
| Tahliye talebi | 30 gün sonunda | Ödeme yapılmamış olmalı |
| İtirazın kaldırılması talebi | 6 ay | Hak düşürücü süre |
Kiraya Veren Ev Sahipleri İçin Önemli Hukuki Uyarılar
Ev sahiplerinin;
- doğru icra takibi başlatması,
- tahliye ihtarlı ödeme emrini usule uygun hazırlaması,
- süreleri kaçırmaması,
- tahliye talebini zamanında yapması son derece önemlidir. Hatalı takipler tahliye sürecinin uzamasına ve davanın reddine neden olabilir.
Kiracılar İçin Önemli Hukuki Uyarılar
Kiracıların ise;
- ödeme emrini dikkatle incelemesi,
- 7 günlük itiraz süresini kaçırmaması,
- ödeme belgelerini saklaması,
- kira dekontlarını düzenli tutması gerekmektedir.
Süresinde yapılmayan itiraz ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Yargıtay Kararlarına Göre Tahliye Süreci
Yargıtay uygulamasında özellikle şu hususlar önem taşımaktadır:
- 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye talep edilemez.
- İmza itirazında noter onaylı sözleşme büyük önem taşır.
- İtiraz sonrası sürelere uyulmaması hak kaybına neden olabilir.
11 Ocak 2024 tarihli Yargıtay 12. Hukuk Dairesi kararı da, 30 günlük süre dolmadan tahliye talebinde bulunulamayacağını açıkça ortaya koymuştur.
Sonuç: Kiracı Ödeme Emrine İtiraz Ederse Süreç Nasıl Sonuçlanır?
Özetle;
- Kiracı ödeme emrine itiraz etmez ve ödeme yapmazsa tahliye süreci hızla ilerler.
- Kiracı borca itiraz ederse takip durur ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılır.
- Kiracı imzaya veya kira sözleşmesine itiraz ederse süreç daha kapsamlı hale gelir.
- Noter onaylı kira sözleşmesi ev sahibinin elini güçlendirir.
- Sürelerin kaçırılması hem ev sahibi hem de kiracı açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Bu nedenle kira tahliye süreçlerinde uzman bir avukattan hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı ödeme emrine kaç gün içinde itiraz edebilir?
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edebilir.
Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye olur mu?
Hayır. Kiracı 30 günlük süre içinde borcunu öderse tahliye uygulanmaz.
Kiracı ödeme emrine itiraz ederse tahliye durur mu?
Evet. Süresinde yapılan itiraz icra takibini durdurur.
Ev sahibi itiraz sonrası ne yapmalıdır?
Ev sahibi icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebinde bulunmalıdır.
Noter onaylı kira sözleşmesi önemli midir?
Noter onaylı sözleşmeler tahliye sürecinde güçlü delil niteliği taşır.
30 günlük süre dolmadan tahliye istenebilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre bu mümkün olmayıp süresinde dava açılmaması tahliye talebinin reddine sebep olabilir.
İtiraz sonrası icra hukuk Mahkemesinde dava açma süresi kaç aydır?
Genel olarak 6 aylık hak düşürücü süre bulunmaktadır.
Kiracı imzaya itiraz ederse ne olur ?
Mahkeme imza incelemesi yapabilir veya uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınabilir.
Bursa Avukat İlker Kılıç
