Popüler Etiketler
Tarlanın Tapu Dairesi Haricinde Senetle Satışta Ecrimisil İstenebilir mi? Yargıtay Kararı
Harici Satışta Ecrimisil İstenebilir mi? Yargıtay’a Göre İşgalci Sayılmayan Kişi Kimdir?
Tapulu bir taşınmazın resmi satış yapılmadan haricen devredilmesi uygulamada oldukça sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle yıllarca kullanılan tarla, arsa veya taşınmazlarda “harici satış”, “ecrimisil”, “el atmanın önlenmesi” ve “hapis hakkı” konuları ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararını inceleyerek şu sorulara cevap vereceğiz:
- Harici satış geçerli midir?
- Harici satış yapan kişi işgalci sayılır mı?
- Ecrimisil hangi durumlarda istenemez?
- Harici satış senedindeki imza inkâr edilirse ne olur?
- Hapis hakkı nedir?
Harici Satış Nedir?
Harici satış, tapulu bir taşınmazın resmi tapu devri yapılmadan adi yazılı belgeyle veya sözlü şekilde satılmasıdır.Türk hukukunda taşınmaz satışları;
- Türk Medeni Kanunu m.706
- Tapu Kanunu m.26
- Noterlik Kanunu m.60 uyarınca resmi şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle tapuda yapılmayan satış işlemleri mülkiyet devri sağlamaz.Ancak Yargıtay kararlarına göre harici satış tamamen hükümsüz kabul edilmemekte, bazı durumlarda taşınmazı kullanma hakkı ve hapis hakkı doğurabilmektedir.
Yargıtay Kararının Konusu
İncelenen olayda davacı;
- Tapulu taşınmazın kendisine ait olduğunu,
- Davalıların izinsiz ekim yaptığını,
- Haksız işgal bulunduğunu, ileri sürerek el atmanın önlenmesi , ecrimisil talebinde bulunmuştur.
Davalı ise;
- Taşınmazın yarısını yıllar önce haricen satın aldığını,
- 40 yıldır kullandığını,
- Davacının rızasının bulunduğunu, savunmuş ve harici satış senedi sunmuştur.
Yargıtay’a Göre Harici Satış Mülkiyet Vermez Ama Kullanma Hakkı Sağlayabilir
Kararda en dikkat çeken nokta şudur: Yargıtay, harici satışın mülkiyet devretmeyeceğini açıkça belirtmiştir. Ancak malik tarafından düzenlenmiş bir harici satış senedi varsa, alıcının “fuzuli şagil” yani haksız işgalci sayılamayacağını ifade etmiştir.
- Bu durumda:
- Davalı taşınmazı kullanabilir,
- Ecrimisil ödemek zorunda kalmayabilir,
- Hapis hakkından yararlanabilir.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, taşınmazı haksız kullanan kişinin malike ödemek zorunda olduğu işgal tazminatıdır. Ancak her kullanım ecrimisil doğurmaz.Bir kişinin ecrimisil ödemesi için:
- Haksız işgalci olması,
- Taşınmazı hukuki dayanak olmadan kullanması gerekir. Yargıtay’a göre harici satış senedi bulunan kişi bazı durumlarda haksız işgalci sayılmaz.
Harici Satışta Ecrimisil Neden Reddedilebilir?
Eğer;
- Harici satış belgesi gerçekse,
- İmza taşınmaz malikine aitse,
- Satış bedeli ödenmişse, davalı artık “fuzuli şagil” kabul edilmez. Bu nedenle:
- Ecrimisil talebi reddedilebilir,
- Sadece el atmanın önlenmesine karar verilebilir. Yargıtay kararında da özellikle bu husus vurgulanmıştır.
İmza İnkarı Varsa Ne Olur?
Kararda önemli bir diğer nokta ise imza incelemesidir. Davacı:“Harici satış senedindeki imza bana ait değil” şeklinde savunma yapmıştır. Yargıtay ise şu değerlendirmeyi yapmıştır:
- Belgenin aslı getirilmeli,
- Bilirkişi incelemesi yapılmalı,
- Gerekirse Adli Tıp Kurumu raporu alınmalı,
- İmzanın gerçek olup olmadığı belirlenmelidir. Bu inceleme yapılmadan karar verilmesi hukuka aykırı bulunmuştur.
Hapis Hakkı Nedir?
Yargıtay kararında dikkat çeken bir diğer konu “alıkoyma (hapis) hakkı”dır.
Borçlar hukuku ilkelerine göre; harici satış bedelini ödeyen kişi, ödediği bedel geri verilmeden taşınmazı hemen teslim etmek zorunda olmayabilir. Bu durum uygulamada “hapis hakkı” olarak ifade edilir. Yargıtay, 1940 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanarak bu hakkın korunması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay Kararının Uygulamadaki Önemi
Bu karar özellikle şu davalar açısından büyük önem taşımaktadır:
Ecrimisil Davaları
Harici satış savunması bulunan dosyalarda doğrudan işgal kabulü yapılamaz.
El Atmanın Önlenmesi Davaları
Mahkeme harici satış senedini mutlaka incelemelidir.
İmza İnkarı ve Sahtecilik İddiaları
İmza incelemesi yapılmadan karar verilmesi bozma sebebidir.
Tarla ve Arsa Uyuşmazlıkları
Uzun yıllardır kullanılan taşınmazlarda harici satış savunması sık görülmektedir.
Yargıtay Kararından Çıkan Temel Hukuki Sonuçlar
Harici satış mülkiyet kazandırmaz
Tapu devri yapılmadığı sürece malik değişmez.
Harici satış kullanım hakkı sağlayabilir
Alıcı bazı durumlarda taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Harici satış varsa ecrimisil her zaman istenemez
Davalı haksız işgalci sayılmayabilir.
İmza incelemesi zorunludur
İmza inkâr edilmişse bilirkişi incelemesi yapılmalıdır.
Hapis hakkı gündeme gelebilir
Satış bedelini ödeyen kişi taşınmazı hemen teslim etmek zorunda olmayabilir.
Sonuç
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi kararına göre; harici satış mülkiyet devretmese bile, belirli şartlarda taşınmazı kullanan kişiye hukuki koruma sağlayabilmektedir.
Bu nedenle mahkemeler;
- Harici satış senedini,
- İmza itirazlarını,
- Satış bedelini,
- Kullanım süresini, ayrıntılı şekilde incelemek zorundadır.Aksi halde eksik inceleme nedeniyle karar bozulabilmektedir.
- Özellikle ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davalarında harici satış savunması ciddi sonuçlar doğurabilmektedir.
Bursa Avukat İlker Kılıç
1. HUKUK DAİRESİ Esas No.2011/10723 Karar No.2011/13497
Taraflar arasında görülen davada; Davacı, kayden maliki olduğu 38 parsel sayılı taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek elatmanm önlenmesine ve 8.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı H., dava konusu taşınmazın yarısını davacıdan haricen satın aldığını, 40 yıldır yeri kullandığını, yaşlı olduğu için kendi adına ekimi diğer davalının yaptığını belirtip davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı, yargılamaya katılmadığı gibi davaya cevap da vermemiştir.
Mahkemece, çekişme konusu taşınmazı ekim yapmak suretiyle davalıların haksız kullandıkları gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Karar, davalı H. tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi Emine Solmazlar’m raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanm önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 38 parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir haklan bulunmadığı, ancak fen bilirkişi krokisinde ( A ) harfi ile gösterilen bölümün davalılar tarafından tasarruf edildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, dava konusu taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davalı H. ise savunmasında, çekişmeye konu edilen bölümü davacıdan haricen satın aldığını belirterek 08.11.1988 tarihli “senet” başlığını taşıyan belge ibraz etmiştir.
Hemen belirtilmelidir ki, Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Yasasının 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi ve Noter Kanununun 60. maddeleri uyarınca, taşınmazların alım satımları resmi şekilde yapılmadıkça harici satın alma mülkiyetten kaynaklanan bir hak bahşetmez. Ancak, gerek Türk Medeni Yasasının 994. maddesi, gerekse 1940 tarih, 2/77 sayılı içtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazı kullanma yönünden hak doğurur. Borçlar Kanununun 81. maddesi ve yukarıda değinilen içtihadı Birleştirme Kararı gereğince harici satış bedeli satın alana ödenmedikçe satış bedeli üzerinden satın alana kişisel hak sağlar, anılan bu kişisel hakkında alıkoyma hakkı ( hapis hakkı ) olacağı açıktır.
Ne var ki, mahkemece, 08.11.1998 tarihli satış senedi irdelenmemiş, değerlendirilmemiş ve gözetilmemiştir. Ayrıca, davacının anılan belge üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığı yönündeki iddiası üzerinde de durulmamıştır.
O halde, anılan belgenin aslı temin edilerek, belge üzerinde bilirkişi tetkikatı yaptırılmak ve Adli Tıp Kurumu Fizik ihtisası Dairesinden rapor alınmak suretiyle imzanın davacıya ait olup olmadığının saptanması, davacının eli ürünü olduğunun belirlenmesi halinde, davalı H. fuzuli şagil sayılamayacağından taşınmazı haksız olarak elinde tutan kişinin taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı ve değinilen İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere harici satış bedeli üzerinden davalı yararına alıkoyma ( hapis ) hakkı tanınmak üzere elatmanm önlenmesi isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmesi, aksi taktirde ecrimisil dahil olmak üzere davanın tümden kabulü gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ : Davalı H.’in bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün ( 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesi aracılığıyla ) 1086 sayılı HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
