Popüler Etiketler
Emlakçının Ücrete Hak Kazanma Koşulları Simsarlık Sözleşmesinde
Emlakçının Ücrete Hak Kazanma Koşulları Simsarlık Sözleşmesinde
- Simsarlık Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Emlakçılar Açısından Önemi
1.1. Hukuki Niteliği
Simsarlık sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520. maddesinde düzenlenen özel bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme, simsar (tellal veya emlakçı) ile iş sahibi arasında kurulan ve simsarın, iş sahibi ile üçüncü bir kişi arasında bir sözleşme kurulmasını hazırlamayı veya buna aracılık etmeyi üstlendiği; bunun sonucu olarak aracı olunan esas sözleşme kurulursa ücrete hak kazandığı bir sözleşme olarak tanımlanmıştır. Ancak taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmeleri yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
1.2. Emlakçılar Açısından Önemi
Emlak sektöründe faaliyet gösteren simsarlık şirketleri ve emlak danışmanları açısından bu sözleşme, verdikleri hizmetin karşılığı olan komisyon ücretinin güvencesi niteliğindedir. Bu sözleşme, emlakçının hangi durumlarda ücrete hak kazanacağını, komisyon oranlarını ve tarafların varsa cezai şart gibi ek yükümlülüklerini ortaya koyarak, işlemin başında hukuki öngörülebilirlik sağlar. Dolayısıyla, simsarlık sözleşmesinin hukuki çerçevesini bilmek, emlakçıların hem yasal haklarını korumaları hem de yükümlülüklerini yerine getirmeleri bakımından kritik önemdedir. Aksi takdirde, sözlü anlaşmalar veya belirsiz koşullarda hareket eden emlakçılar verdikleri hizmetin karşılığı olan ücreti tahsil edememe riskiyle karşılaşabilirler.
- TBK Madde 520 ve 521 Çerçevesinde Ücret Hakkının Doğumu
2.1. TBK m.520: Tanım ve Şekil Şartı
TBK 520. madde, simsarlık sözleşmesinin tanımını yaparak hukuki niteliğini ortaya koymaktadır. Buna göre simsar, bir sözleşmenin kurulmasına aracılık etmeyi üstlenir ve ancak sözleşme kurulursa ücretini almaya hak kazanır. Maddenin devamında, genel kural olarak vekalet hükümlerinin geçerli olacağı belirtilmiş ve yukarıda değinildiği gibi taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmelerine özel bir şekil şartı getirilmiştir: Gayrimenkul alım-satımına dair simsarlık sözleşmesi yazılı olmadıkça geçerli değildir. Bu hüküm, emredici nitelikte olup (kamu düzenine ilişkindir) şekle aykırılığın sonucu geçersizliktir. Dolayısıyla, bir emlakçı ile müşteri arasında yazılı ve imzalı bir sözleşme yapılmamışsa emlakçı ücreti talep edemez; yargı kararlarında da bu husus açıkça vurgulanmıştır.
2.2. TBK m.521: Ücrete Hak Kazanma Anı
TBK 521. madde, simsarın ücrete hak kazanacağı anı (koşulu) düzenler. Kanuna göre, simsar ancak yaptığı faaliyet sonucunda esas sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Yani emlakçı, alıcı ile satıcı arasında satış sözleşmesinin kurulması neticesinde komisyon alacağı talep edebilir. Eğer simsarın faaliyeti sonucunda kurulan asıl sözleşme bir şarta (örneğin resmi onay, kredi alınması gibi geciktirici bir koşula) bağlanmışsa, simsarın ücreti de ancak o şart gerçekleştiğinde ödenir. Bu yasal düzenleme emredici değildir; taraflar aralarında farklı bir anlaşma yapabilirler. Kanun koyucu, genel ilke olarak “sonuç varsa ücret vardır” dese de, sözleşme serbestisi gereği taraflar bu ilkenin aksini kararlaştırmakta serbesttirler. Nitekim Yargıtay da TBK 521 hükmünün kamu düzenine ilişkin olmadığını, aksinin kararlaştırılabileceğini belirtmiştir.
Özetle, TBK 520 ve 521 birlikte değerlendirildiğinde, kural durumunda “satış yoksa komisyon da yok” prensibi benimsenmiştir. Simsarlık sözleşmesinin geçerli olması için (taşınmaz işlemlerinde) yazılı yapılması şarttır ve simsar, ancak aracılık ettiği işlemin başarıyla sözleşmeye dönüşmesiyle ücretini hak eder. Bu kuralların istisnaları veya özel durumları ise taraf iradeleriyle sözleşmeye eklenebilir ya da dürüstlük kuralları çerçevesinde yargı içtihatları ile belirlenir (aşağıda değinilecektir).
- Ücrete Hak Kazanmak İçin Gerekli Şartlar
Simsarın (emlakçının) ücrete hak kazanabilmesi için hem kanunun aradığı koşulların hem de somut olay bazında bazı şartların bir arada gerçekleşmesi gerekir. Aşağıda, TBK hükümleri ve dürüstlük kuralı ışığında öne çıkan şartlar başlıklar halinde ele alınmıştır:
3.1. Yazılı Sözleşme Zorunluluğu
Yukarıda vurgulandığı gibi, taşınmaz alım-satımına ilişkin simsarlık (emlak komisyon) sözleşmeleri yazılı şekle tabidir. Yazılı bir sözleşme yoksa emlakçı ücreti talep edemez. Bu koşul, geçerlilik şartı olup sonradan yazılı delil sunulsa dahi eksikliği giderilemeyen bir unsur olarak kabul edilir.Yargıtay’ın yakın tarihli kararlarında da, taraflar arasında imzalı bir komisyon sözleşmesi bulunmadığı takdirde emlakçının komisyon alacağı doğmayacağı belirtilmiştir. Örneğin, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 21.02.2019 tarihli kararında (E.2016/3384, K.2019/648) davacı emlakçının, yazılı bir sözleşme olmadığı ve kurulmasına aracılık ettiği iddia edilen sözleşmeye taraf olmadığı gerekçesiyle komisyon isteyemeyeceğine hükmedilmiştir. Bu nedenle emlakçılar, iş sahibi (satıcı veya alıcı) ile yazılı bir simsarlık sözleşmesi akdetmelidir. Yazılı sözleşmede, hizmetin kapsamı, süresi, komisyon oranı ve ödeme şartları açıkça belirtilerek ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilir.
3.2. Esas Sözleşmenin Kurulması
Simsarın ücrete hak kazanmasının en temel koşulu, aracılık ettiği esas sözleşmenin (örneğin taşınmaz satış vaadi veya satış sözleşmesinin) gerçekten kurulmuş olmasıdır. Kural olarak, emlakçı tarafları anlaştırıp sözleşmeyi imza aşamasına getirdiğinde ve alıcı ile satıcı arasında geçerli bir akit kurulursa komisyon ücreti doğar. Bu noktada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin kurulmuş olması yeterlidir; ifa edilmesi (örneğin tapuda tescilin yapılması) gerekmemektedir. Yani satış sözleşmesi imzalandığı anda emlakçının ücreti muaccel hale gelir; satış işlemi daha sonra herhangi bir nedenle gerçekleşmese bile (örneğin alım-satım sözleşmesinden dönme, ifa engeli vs.) komisyon ücreti hak edilmiş olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bir kararında, asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulmasının ücreti doğurmak için yeterli olduğunu, sözleşmenin ifasının şart olmadığını açıkça vurgulamıştır.
Bununla beraber, TBK 521 kapsamında şarta bağlı sözleşmeler özel bir duruma sahiptir. Eğer emlakçının aracılık ettiği sözleşme bir geciktirici şarta bağlı ise (örneğin belli bir tarihe kadar kredi onayı çıkmazsa satışın geçerli olmaması gibi), komisyon ücreti de ancak o şart gerçekleştiğinde talep edilebilir. Şart gerçekleşmeden ücret talebi doğmaz. Ancak taraflar bunun aksini sözleşmede kararlaştırabilirler; örneğin “her halükârda şu tarihte komisyon ödenir” gibi bir kayıt konulabilir.
3.3. Nedensellik (Aracılık Faaliyetinin Etkisi)
Simsarın faaliyetleri ile kurulan esas sözleşme arasında neden-sonuç bağı (illiyet bağı) bulunmalıdır. Yani emlakçının yaptığı çalışma, taraflar arasındaki satış/kiralama vb. sözleşmenin kurulmasına etken olmalıdır. Eğer alıcı ile satıcı, emlakçının hiç dahli olmadan, tamamen bağımsız şekilde bir araya gelip anlaşma yapmışsa, emlakçı ücrete hak kazanamaz çünkü kendi faaliyetinin sonucu olarak sözleşme kurulmamıştır. TBK 521’de bu koşul “yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır” şeklinde ifade edilmiştir. Uygulamada nedensellik koşulunun ispatı önem taşır: Emlakçı, genellikle alıcıya taşınmazı gösterdiğini, tarafları tanıştırdığını veya pazarlıkta aracılık ettiğini belgeleyerek (örneğin yer gösterme belgesi imzalatarak) bu şartın gerçekleştiğini ortaya koyar.
Ancak nedensellik konusunda da taraflar sözleşmede özel düzenlemeler yapabilir. TBK 521 hükmü emredici olmadığından, emlakçı faaliyetinin sonuca etkisi olmasa bile ücret alabileceğine dair anlaşmalar mümkündür. Örneğin bazı sözleşmelerde, “taşınmaz sahibi, emlakçı vasıtasıyla olmasa bile taşınmazı satarsa komisyon ödeyecektir” şeklinde hükümler yer alabilir. Gerçekten de Yargıtay’ın bir kararında, sözleşmede böyle bir kayıt varsa ve maliki emlakçı dışında bir yolla bile satış yapsa ücreti ödemek zorunda olacağı belirtilmiştir. Ne var ki bu tür kayıtlar yoksa, kural olarak emlakçının çabası ile sonuç arasında illiyet aranır. Yargıtay, bir davada emlakçının gösterdiği daireyi beğenmeyen alıcının sonradan aynı daireyi sahibinden bulup satın alması halinde dahi, arada imzalanan “emlak görme belgesi” gereği komisyon talebini haklı bulmuştur; zira alıcı, emlakçı sayesinde o evi görmüş ve sözleşmede “simsarı devre dışı bırakarak alım yapılırsa komisyon ödenir” hükmünü kabul etmiştir. Özetle, sözleşme serbestisi saklı kalmak üzere, normal durumda emlakçının uğraşları satışın gerçekleşmesinde “etkin rol” oynamış olmalıdır.
3.4. Dürüstlük Kuralı ve Simsarın İhlalleri (TBK m.523)
Gerek sözleşmenin ifasında tarafların davranışları, gerekse simsarlık faaliyetinin yürütülüş şekli, dürüstlük kuralına uygun olmalıdır. TBK 523’e göre, simsar, üstlendiği borca aykırı davranarak karşı tarafın menfaatine hareket ederse veya dürüstlük kurallarına aykırı şekilde karşı taraftan kendine bir ücret vaadi sağlarsa, ücret ve masraf alacak hakkını kaybeder. Bu hüküm, emlakçının her iki tarafla gizli anlaşma yaparak çıkar sağlamasını veya görevini kötüye kullanmasını önlemeye yöneliktir. Örneğin emlakçının, satıcıdan habersiz alıcıdan ek komisyon almayı vaat etmesi, ya da alıcıya piyasa dışı yüksek fiyat söyleyerek aradaki farkı menfaat sağlamak gibi davranışları dürüstlük kuralına aykırıdır ve yakalandığında komisyon hakkını ortadan kaldırır.
Diğer yandan, dürüstlük kuralı iş sahibi taraf için de önemlidir: İş sahibinin dürüst davranmaması, hakkın kötüye kullanılması yoluyla simsarı ücretinden mahrum bırakmaya çalışması da hukuk düzenince korunmaz. Nitekim Yargıtay, simsarlık sözleşmesinde iş sahibinin kendisine getirilen uygun alıcıyla sözleşme yapmaktan sebepsiz kaçınmasını dürüst bulmamakta ve böyle bir durumda dahi simsarın ücrete hak kazandığını kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10.06.2015 tarihli kararında, iş sahibinin emlakçının bulduğu müşterilerle anlaşmayı sebepsiz yere reddetmesi halinde, bu şartın gerçekleşmiş (sözleşmenin kurulmuş) sayılması gerektiğini ifade etmiştir. Bu ilke TBK m.175 (borç ilişkilerinde dürüstlük) kapsamında değerlendirilmektedir. Dolayısıyla iş sahibi, haksız şekilde vazgeçerek emlakçıyı devre dışı bırakırsa, hukuken sözleşme kurulmuş gibi sonuç doğar ve komisyon borcu doğabilir.
Sonuç olarak, simsarlık ilişkisinin her iki tarafı da ahlaka ve dürüstlük ilkelerine uygun davranmalıdır. Emlakçı, müşterileri zarara uğratacak veya çıkar çatışması yaratacak hareketlerden kaçınmalı; iş sahibi de emlakçıyı komisyonunu vermemek amacıyla saf dışı bırakacak hileli yollara tevessül etmemelidir. Aksi durumlar, ya ücrete hak kazanamama ya da borcun doğmuş sayılması gibi hukuki sonuçlar doğuracaktır.
- Uygulamada Karşılaşılan Uyuşmazlıklar ve Son 5 Yıldaki Yargıtay İçtihatları
Emlakçılık sektöründe, simsarlık sözleşmesine ve komisyon alacağına ilişkin çeşitli ihtilaflar ortaya çıkabilmektedir. Son beş yıl içinde Yargıtay dairelerinin ve Hukuk Genel Kurulu’nun verdiği kararlar, bu uyuşmazlıklara ışık tutacak nitelikte önemli ilkeler içermektedir. Aşağıda, uygulamada sık görülen bazı durumlar ve bunlara dair Yargıtay’ın son yıllardaki içtihatları özetlenmiştir (kararların tarih ve sayılarıyla birlikte):
4.1. Yazılı Sözleşme Olmadan Komisyon Talebi
Sorun: Emlakçının, yazılı bir simsarlık sözleşmesi olmaksızın yaptığı aracılık faaliyeti sonucunda komisyon istemesi sıkça görülen bir uyuşmazlıktır. Özellikle alıcı veya satıcı ile sadece sözlü anlaşan veya “görüşme, gösterme” yapan emlakçılar, işlem gerçekleşince komisyon talep ettiklerinde, karşı taraf “Aramızda sözleşme yok” diyerek ödemeden kaçınabilmektedir.
Yargıtay Kararları: TBK 520/3 uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekle tabi olduğu ve şekle aykırılığın kesin hükümsüzlük yaptırımını gerektirdiği, Yargıtay kararlarında da teyit edilmiştir. Örneğin Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2019 tarihli kararında, yazılı ve imzalı bir sözleşme olmadığı takdirde emlakçının ücret veya komisyon talep edemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Benzer biçimde Yargıtay 13. Hukuk Dairesi de birçok kararında, şekil şartına uyulmadan yapılan emlak komisyonu anlaşmalarının geçersiz olacağı ve bu durumda ödenen bir kapora veya masraf varsa geri istenebileceğini, fakat komisyon ücreti istenemeyeceğini vurgulamıştır.
Sonuç: Emlakçı, mutlaka yazılı bir sözleşme akdetmiş olmalıdır. Aksi halde, yaptığı hizmetin karşılığını hukuki yollardan alma imkanı bulunmamaktadır. İş sahibi taraf da yazılı sözleşme olmaksızın emlakçıya ücret ödemek zorunda kalmayacağını bilmelidir. Bu nedenle, uygulamada “Emlak Gösterme Belgesi” gibi belgeler dahi çoğu zaman yazılı sözleşme hükmünde değerlendirilebilmekte, içeriğinde komisyon şartı varsa bağlayıcı olabilmektedir
4.2. Simsarın Faaliyetinin Etkinliği ve Sözleşmenin Kurulması
Sorun: Emlakçının alıcı ve satıcıyı bir araya getirdiği ancak esas satışın onun bilgisi dışında veya aracılığı olmadan gerçekleştiği durumlarda komisyon ücreti tartışma konusu olur. Örneğin emlakçı bir alıcıya evi gezdirmiş, tarafları tanıştırmış fakat daha sonra alıcı gidip satıcıyla doğrudan anlaşmıştır. Bu senaryoda “Emlakçının faaliyeti olmadan da satış olur muydu?” veya “Emlakçı devre dışı bırakıldığı için komisyon hakkı saklı kalır mı?” soruları gündeme gelir.
Yargıtay Kararları: Yargıtay, genel uygulamasında simsarın ücrete hak kazanabilmesi için onun sözleşmeyi yapma aşamasına getirmesinin yeterli olduğunu kabul etmektedir. Yani emlakçı, üzerine düşeni yapıp alıcı ile satıcının anlaşmasını sağladıysa, sonrasında iş sahibinin keyfi davranışları komisyon hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.03.2017 tarihli ve 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, iş sahibi, emlakçının getirdiği uygun alıcıyla sözleşme yapmayı sebepsiz yere reddederse, bu durum sanki sözleşme kurulmuş gibi değerlendirilmelidir. Bu ilke, dürüstlük kuralının bir yansımasıdır ve TBK m.175’e dayandırılır.
Öte yandan, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 27.03.2018 tarihli kararında (E.2015/37566, K.2018/3569), simsarın ücret alacağının doğumu için üç şart sayılmış; bunlardan ilki olan asıl sözleşmenin kurulması bakımından “İş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi halinde de bu şart gerçekleşmiş sayılır” denilmiştir. Bu ifadeyle Yargıtay, emlakçının bulduğu alıcının teklifini iş sahibinin kabul etmemesi halinde dahi, eğer ortada makul bir ret sebebi yoksa, komisyonu hak edeceğini ortaya koymuştur.
Buna karşılık, eğer emlakçının faaliyeti ile satışın gerçekleşmesi arasında hiçbir bağ yoksa (örneğin alıcı tamamen kendi imkanlarıyla satıcıya ulaşmış ve emlakçının gösterdiği kişi değilse), o durumda emlakçı komisyon isteyemez çünkü şart gerçekleşmemiş sayılır.
Uygulamada bazı kötü niyetli alıcılar, emlakçıdan evi görüp beğendikten sonra, daha sonra emlakçıyı devre dışı bırakmak için satıcıyla gizlice buluşup anlaşma yoluna gidebilmektedir. Bu gibi durumlarda çoğunlukla önceden imzalanmış “Emlak Gösterme Belgesi” veya aracılık sözleşmesindeki kayıtlar devreye girer.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 09.12.2020 tarih ve 2020/(13)3-588 E., 2020/1019 K. sayılı kararında, taraflar arasında “Satılık Emlak Görme Belgesi” imzalanmış olmasının ve bu belgede alıcının, gösterilen evi satın alması halinde %2+KDV komisyon ödemeyi kabul ettiğinin yazılı olmasının, belgenin adı ne olursa olsun geçerli bir simsarlık sözleşmesi teşkil ettiği ifade edilmiştir. HGK kararında, belgenin adının farklı olmasının sonucu değiştirmeyeceği, önemli olanın içeriği olduğu ve somut olayda bu belgenin bir simsarlık sözleşmesi niteliğinde sayılması gerektiği belirtilmiştir. Bu karara konu olayda davalı alıcı, emlakçının gösterdiği evi sonradan başka bir emlakçı aracılığıyla aldığını savunmuşsa da HGK, alıcının imzaladığı belge ve aldığı hizmet nedeniyle, emlakçının devre dışı bırakılması sonucu bile komisyonun sözleşme gereği hak edildiğine hükmetmiştir.
Sonuç: Yargı kararları, emlakçının çalışması ile satış arasındaki bağın güçlü olduğu hallerde komisyon hakkını korumakta; iş sahibinin haksız kaçınmasını sonuçsuz bırakmaktadır. Emlakçılar, müşterilere yer gösterme belgesi imzalatarak ve tüm süreci belgelendirerek, sonradan tek taraflı vazgeçme durumlarında dahi haklarını güvence altına alabilirler.
4.3. Sözleşmeden Cayma ve Cezai Şart
Sorun: Alıcı ve satıcının, emlakçının aracılığıyla anlaşmaya varmaları fakat daha sonra taraflardan birinin cayarak satışın gerçekleşmemesi sık görülen bir durumdur. Bu halde, emlakçı yapılan sözleşme ve mutabakatlara göre komisyon isteyebilir mi? Eğer simsarlık sözleşmesinde özel bir cezai şart öngörülmüşse (örn. “satıştan vazgeçen taraf emlakçıya belirli bir tutar öder”), bunun geçerliliği nedir?
Yargıtay Kararları: Yargıtay, simsarlık sözleşmelerinde tarafların cezai şart kararlaştırabileceğini ve bunun geçerli olduğunu kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 13.03.2019 tarihli kararında (E.2017/4669, K.2019/3233), alıcı ve satıcı emlakçının bulduğu kişi üzerinde anlaşmalarına rağmen tapuda satış günü bir araya gelmeyip satıştan vazgeçtikleri olayda, sözleşmede yer alan cayma halinde ödenecek cezai şartın geçerli olduğuna hükmedilmiştir. Somut olayda taraflar arasında imzalanan komisyon sözleşmesinde “satıştan vazgeçen tarafın emlakçıya 20.000 TL cayma tazminatı ödeyeceği” öngörülmüş ve alıcı kapora vermiştir. İlk derece mahkemesi davayı reddetmişse de Yargıtay, geçerli sözleşmedeki bu maddeye dayanarak emlakçının talebinin değerlendirilmesi gerektiğini, mahkemenin bu hususu göz ardı etmesinin bozma nedeni olduğunu belirtmiştir.
Benzer şekilde, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 17.12.2018 tarihli bir kararında (E.2016/15644, K.2018/12221), simsarlık sözleşmesinin 3. maddesinde “satıcı veya alıcıdan hangisi vazgeçerse, hem kendi ödeyeceği komisyonu hem karşı tarafın komisyonunu emlakçıya öder” şeklindeki hükmün tarafları bağladığı kabul edilmiştir. Mahkemenin bu maddeye rağmen komisyon talebini reddetmesi hukuka aykırı bulunarak karar bozulmuştur.
Yargıtay uygulamasında, bu tür durumlarda “sözleşmeye bağlılık (ahde vefa)” ilkesi öne çıkar. Taraflar sözleşmede cayma halini düzenlemişlerse, buna uymak zorundadırlar. Hatta Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.10.2014 tarihli bir kararında, simsarın edimlerini tam olarak yerine getirdiği, ancak satıcının geçerli bir neden olmaksızın satıştan caydığı durumda, sözleşmede olmasa bile ahde vefa gereği satıcının komisyon ücretinden sorumlu olduğuna hükmetmiştir. Eğer sözleşmede ayrıca “cayma halinde diğer tarafın komisyonunu da öder” gibi bir kayıt varsa, Yargıtay bunun BK 158 (TBK 182) anlamında cezai şart olduğunu ve kural olarak geçerli olduğunu belirtmektedir.
Cezai şartın miktarı konusunda Yargıtay, fahiş olmaması gerektiğini de dile getirmektedir. Uygulamada genellikle cezai şart, komisyon tutarına eşit bir ikinci tutar şeklinde (örneğin bir komisyon tutarı kadar daha) belirlenir. Doktrinde ve bazı kararlarda, cezai şartın üst sınırının kararlaştırılan komisyon bedeli kadar olabileceği belirtilmiştir. Eğer cezai şart bedeli fahiş ise TBK m.182 gereği hakim tarafından indirim yapılabilir. Nitekim bir kararda Yargıtay, alıcı tüketici sıfatında ise sözleşmedeki cezai şartın haksız şart olduğuna dair savunma yapılsa bile, Yargıtay uygulamasında bu savunmaların kolay kolay kabul görmediğini, esasen sözleşmede varsa cezai şartın ve vazgeçme halinde komisyonun ödeneceğini vurgulamıştır (Yargıtay 13. HD 12.06.2019 T., 2019/2691 E., 2019/7141 K.). Bununla birlikte, mahkeme cezai şartı aşırı bulursa re’sen indirim yapabilecektir (TBK m.182).
Sonuç: Taraflar, emlak alım-satım aracılık sözleşmelerine cayma durumunu düzenleyen hükümler ekleyebilir ve cezai şart koyabilirler. Son yıllardaki Yargıtay kararları, bu hükümlerin geçerli olduğunu ve tarafların serbest iradesiyle bağlı olduklarını teyit etmektedir. Emlakçının bulduğu alıcı-satıcı anlaşır da biri cayarsa, sözleşme varsa komisyon ve cezai şart talep edilebilir. Emlakçılar, bu tür maddelerin sözleşmelerinde bulunmasına özen göstermeli, ancak cezai şart miktarının da çok yüksek olmamasına dikkat etmelidir (aşırı durumlarda mahkeme indirimi gündeme gelebilir).
4.4. Simsarın Dürüstlük Yükümlülüğünü İhlal Etmesi
Sorun: Emlakçının, hem alıcı hem satıcıdan habersiz çift taraflı ücret anlaşması yapması, taraflardan birini zarara uğratacak hilelere başvurması gibi etik dışı davranışları durumunda komisyon alacağı ne olur? TBK 523 bu konuda özel bir düzenleme getirmiştir.
Yargıtay Kararları: Kanunun öngördüğü gibi, simsar dürüstlük kurallarına aykırı hareket ederse ücret hakkını kaybeder. Örneğin Yargıtay, bir olayda emlakçı aynı satış için hem alıcıdan hem satıcıdan gizlice ücret sözü aldığında bunun dürüstlük kuralına aykırı olduğunu ve komisyon alamayacağını belirtmiştir (bu durum doktrinde “çifte simsarlık” olarak anılır ve her iki tarafın da haberdar olması koşuluyla mümkün olabilir; gizli yapılırsa hakkın kötüye kullanılması sayılır). Ayrıca emlakçının, satıcının çıkarına aykırı şekilde alıcıyla anlaşarak fiyat yükseltmesi veya düşürmesi, ya da gerçeği gizlemesi gibi hallerde de bu hüküm uygulanır. Son yıllarda Yargıtay kararlarında, bu yönde özel bir içtihat gelişmemiş olsa da, TBK 523’ün varlığı açık bir çerçeve çizmektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararları, simsarın sadakat ve özen borcuna aykırı davranmasının sonuçlarına değinmiştir. Örneğin emlakçının, alıcıya taşınmaz hakkında bilerek yanlış bilgi vermesi ve bu yolla satış yapması durumunda, alıcının uğradığı zarardan sorumlu tutulabileceği gibi, komisyon alacağı da tehlikeye girebilir (dürüstlük kuralı ihlali).
Sonuç: Emlakçı, tarafların güvenini kötüye kullanmamalıdır. TBK 523 uyarınca, dürüstlük ilkesine aykırı biçimde karşı taraflardan menfaat temin eden simsarın ücreti istenemez hale gelir. Uygulamada bu madde, emlakçılar açısından “etik dışı davranıştan kaçın” uyarısıdır. Dolayısıyla emlakçılar, şeffaf olmalı, çift taraflı ücret alacaklarsa bunu sözleşmelerinde açıkça belirtmeli ve tarafların rızasını almalıdır. Aksi halde, yakalanması durumunda hem itibar kaybı hem de yasal olarak kazanılmış ücreti tahsil edememe riskiyle karşılaşabilirler.
4.5. “Emlak Gösterme Belgesi”nin Hukuki Niteliğinin Tartışılması
Sorun: Uygulamada sık rastlanan bir belge türü de “Emlak Görme Belgesi” veya “Yer Gösterme Formu” gibi adlarla anılan ve alıcıya imzalatılan belgelerdir. Bu belgelerde genellikle alıcının evi emlakçı vasıtasıyla gördüğü ve eğer evi alırsa komisyon ödemeyi kabul ettiği yazılıdır. Ancak bazı durumlarda bu belgeler ayrı bir sözleşme gibi değerlendirilmez ve alıcı “Ben sadece bir form imzaladım, bu bir sözleşme değil” diyerek komisyon ödemekten kaçınmaya çalışır.
Yargıtay Kararları: Bu konuda en önemli içtihat, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 11.10.2022 tarihli kararıdır (E.2021/243, K.2022/1283). HGK bu kararında, her ne kadar belge “Emlak Görme Zaptı” başlığını taşısa da içeriğinin simsarlık sözleşmesi hükümleri taşıdığı durumda, adı ne olursa olsun hukuken simsarlık sözleşmesi sayılması gerektiğine karar vermiştir. Somut olayda alıcı, emlakçının gösterdiği daireyi sonradan kendisi veya bir yakını vasıtasıyla satın almış ancak emlakçıya durumu bildirmemiş ve komisyon ödememiştir. Emlak görme belgesinde ise “alıcı, gösterilen taşınmazı kendisi veya yakını satın alır ve bunu simsara bildirmezse, satış bedelinin %4’ü oranında bedel ödeyeceğini taahhüt eder” şeklinde bir kayıt bulunmaktadır. HGK, tarafların açık iradesiyle kabul edilmiş bu kayıt sebebiyle alıcının, emlakçıyı devre dışı bırakarak satın alma yapması halinde dahi komisyon bedelini (hatta cezai şart niteliğindeki %4’lük ek bedeli) ödemekle yükümlü olduğuna hükmetmiştir. Kararda ayrıca, “emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamaz; yer gösterme, tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerindendir ve sonuç alınamazsa tek başına ücret doğurmaz” denilerek genel kural hatırlatılmıştır. Ancak devamında, somut olayda olduğu gibi, alıcı sözleşmeyle belirli bir süre içinde veya belirli koşullarda taşınmazı alırsa komisyon ödeyeceğini kabul etmişse, bu sözleşme serbestisi gereği geçerli ve bağlayıcıdır.
Sonuç: Emlak gösterme belgeleri, içerdikleri hükümlere göre mahkemelerce simsarlık sözleşmesi sayılabilir. Emlakçılar bu belgelere komisyon ve cezai şart hükümleri koyarak kendilerini güvenceye alabilirler. Alıcı konumundaki kişiler de bu tip belgeleri imzaladıklarında, aslında bir nevi aracılık sözleşmesine taraf olduklarını bilmeli ve daha sonra “sözleşme değildi” savunmasının genelde geçerli olmayacağını dikkate almalıdır.
Sonuç olarak : Simsarlık (emlakçılık) sözleşmelerinde ücrete hak kazanma, kanuni şartlar ve Yargıtay içtihatları ışığında belirli bir çerçeveye oturmuştur. Emlakçıların bu çerçeveyi bilerek iş yapması, hak kayıplarını önleyecek ve sektör içinde güvenilirliği artıracaktır. Yazılı ve düzgün hazırlanmış bir sözleşme, dürüst ve şeffaf bir hizmet anlayışı ve gerektiğinde sözleşme hükümlerinin uygulanacağı bilinciyle hareket eden emlakçılar, hem kendi çıkarlarını koruyacak hem de müşteri memnuniyetini sağlayacaktır. Unutulmamalıdır ki, “söz uçar, yazı kalır” prensibi özellikle emlakçılıkta komisyon hakkı söz konusu olduğunda hayati önem taşır. Yargıtay’ın son beş yılda verdiği kararlar da bu prensibi ve yukarıda değinilen hususları teyit etmektedir.
Türk Borçlar Kanunu m.520-525; Yargıtay 13. HD 27.03.2018 T. 2015/37566 E. 2018/3569 K. Yargıtay HGK 15.03.2017 T. 2017/13-644 E. 2017/460 K. Yargıtay 23. HD 21.02.2019 T. 2016/3384 E. 2019/648 K. Yargıtay HGK 09.12.2020 T. (2020/3-588 E., 2020/1019 K.) Yargıtay HGK 11.10.2022 T. 2021/243 E. 2022/1283 K. Yargıtay 13. HD 13.03.2019 T. 2017/4669 E. 2019/3233 K. Yargıtay 13. HD 17.12.2018 T. 2016/15644 E. 2018/12221 K. Yargıtay 3. HD 22.10.2014 T. 2014/6563 E. 2014/13898 K.
Av İLKER KILIÇ
GSM : 0 505 506 9381
