Popüler Etiketler
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu İptal ve Tescil Davası, tapuda yer alan bir kaydın hukuka aykırı olarak oluşturulduğu veya gerçeği yansıtmadığı durumlarda, bu kaydın iptali ve yerine gerçeğe uygun bir kaydın yapılması amacıyla açılan bir ayni hak davasıdır. Bu dava, gerçek hak sahibinin tapu sicilindeki yanlış kaydın düzeltilmesini talep etmesini sağlar.
- Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı
Tapu sicilinde yer alan mülkiyet, intifa, irtifak gibi ayni haklara ilişkin kayıtların:
- Yolsuz (yani hukuka aykırı) olması,
- Gerçek durumu yansıtmaması,
- Hile, cebir, sahtecilik, muvazaa gibi nedenlerle oluşmuş olması,
gibi hallerde gerçek hak sahibinin hak kaybını önlemek amacıyla açılır.
- Dayanağı Hukuki Mevzuat
- Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1025: Yolsuz tescil nedeniyle hakkı zedelenen kişi, tapu iptali ve tescil davası açabilir.
- Tapu Sicil Tüzüğü
- Yargıtay içtihatları (örnekler aşağıda verilmiştir)
- Davanın Şartları
Aşağıdaki ve benzerleri hallerde dava açılabilir:
- Yolsuz tescil (hak sahibi olmayan adına tapu tescili),
- Muvazaalı işlemler (örneğin, mal kaçırmak amacıyla yapılan sahte satışlar),
- Sahte vekâletname ile satış yapılması,
- Mirasa dayalı hak iddiaları (murisin malı başkasına geçerse),
- İyiniyetli olmayan üçüncü kişiye satış yapılması,
- Gaiplik veya ölüm sonrası yanlış kayıt yapılması.
- Kimler Açabilir?
- Gerçek hak sahibi (örneğin mülkün gerçek sahibi),
- Mirasçılar (hak sahibinin ölümü sonrası),
- Hissedarlar, paydaşlar,
- Vasiler, kayyumlar (bazı hallerde)
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
- Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12).
- Dava Açılmadan Önce İyiniyet İncelemesi
Tapu iptali yapılabilmesi için, hak iddia edilen kişinin iyiniyetli olmaması gerekir. Zira Türk Medeni Kanunu’na göre:
“Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu hakkı korunur.” (TMK m. 1023)
- Sık Rastlanan Dava Sebepleri
- Muvazaalı satışlar (danışıklı satış)
- Sahte imzayla devir
- Mirasa konu malın başkasına geçirilmesi
- Ehliyetsiz kişilerin yaptığı satış
- Vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması
- Tapuda işlem yapılmış gibi gösterilen sahtecilik
- İmar uygulamasından kaynaklanan tapu iptali ve tescili davası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
- Aile konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası.
Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Bir kişinin fiil ehliyeti bulunmadığı halde yaptığı tapu işleminin geçersizliğine dayanarak, bu işlemle oluşan tapu kaydının iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılan bir davadır.
- Hukuki Dayanak
Türk Medeni Kanunu (TMK):
- Madde 9-16: Fiil ehliyeti (ayırt etme gücü, yaş ve kısıtlama)
- Madde 1025: Yolsuz tescile karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
- Ehliyetsizlik Nedir?
Fiil ehliyeti, bir kişinin geçerli bir hukuki işlem yapabilmesi için gerekli olan üç koşulu içerir:
- Ayırt etme gücüne sahip olmak (temyiz kudreti),
- Ergin olmak (18 yaş veya evlenme),
- Kısıtlı olmamak.
Aşağıdaki kişiler fiil ehliyetsiz sayılır:
- Akıl hastalığı veya zihinsel engel nedeniyle temyiz kudreti olmayanlar,
- Alkol veya ilaç etkisiyle geçici ehliyetsizlik içinde olanlar,
- Kısıtlılar (mahkeme kararıyla vesayet altına alınanlar),
- Reşit olmayanlar (istisnaları dışında).
- Davaya Konu Olabilecek Haller
- Alzheimer, demans, şizofreni gibi hastalıklar nedeniyle yapılan satışlar,
- Yaşlılık ve akıl zayıflığı sebebiyle fiil ehliyeti olmadan yapılan bağışlar veya satışlar,
- Kısıtlama kararı alınmadan önce yapılan işlemlerin iptali, kişinin o tarihte fiil ehliyeti olmadığının ispatı ile mümkündür.
4 . Davada İspat Yükü
Davacı, taşınmazı devreden kişinin işlem tarihinde fiil ehliyetine sahip olmadığını ispatlamakla yükümlüdür.
İspat vasıtaları:
- Hastane kayıtları, psikiyatri raporları
- Nöroloji uzmanı tarafından alınmış sağlık kurulu raporları
- Tanık beyanları
- Önceki mahkeme kararları (vesayet, kısıtlama kararları)
- Yargıtay Kararları
🔹 Yargıtay 1. HD,
“Davacı, murisinin akıl hastalığı nedeniyle fiil ehliyetinin bulunmadığını ve tapuda yapılan işlemin geçersiz olduğunu iddia etmiştir. Dosya kapsamındaki adli tıp raporu, hastane kayıtları ve tanık anlatımları ile murisin işlem tarihinde temyiz kudretinin bulunmadığı sabit olduğundan, dava kabul edilerek tapu iptaline karar verilmesi gerekir.”
Vekaletin Kötüye Kullanılması Tapu İptal ve Tescil Davası
1.Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası, vekil sıfatıyla hareket eden bir kişinin, vekâletin sınırlarını aşarak veya temsil ettiği kişinin iradesine ve çıkarına aykırı şekilde taşınmaz tasarruf işlemi yapması halinde, tapuda yapılan tescilin iptali ve taşınmazın eski malik adına tescili için açılan bir davadır.
Vekil;
- Kendisine verilen vekâletname kapsamındaki yetkileri,
- Vekâlet verenin iradesine ve menfaatine aykırı olarak,
- Kendi yararına veya üçüncü kişi yararına,
- Kandırma, hile, gizleme veya güvenin kötüye kullanılması suretiyle taşınmaz devri, satış veya bağış gibi işlemleri yaparsa bu, vekâletin kötüye kullanılması olarak kabul edilir.
- Davaya Konu Olabilecek Durumlar
- Vekil, taşınmazı kendi üzerine veya yakını adına geçirirse,
- Vekil, taşınmazı piyasa rayicinin çok altında bedelle satarsa,
- Vekâlet veren kişi yaşlı, hasta veya anlamaz durumdayken satış yapılırsa,
- Yetki verilmemiş bir işlem yapılırsa (örneğin, bağış yetkisi verilmediği halde bağış yapılması)
3.Davanın Tarafları
- Davacı: Vekâlet veren kişi (vefat etmişse mirasçısı)
- Davalı: Vekil ve gerekirse işlem yapılan kişi (taşınmazı devralan kişi)
- Zincirleme devir varsa, sonradan alan kişiler de davalı olabilir (iyi/kötü niyet araştırılır).
4.Yargıtay Kararları
Yargıtay 1. HD,
“Vekil, vekâletnamenin kapsamını aşarak ve vekâlet verenin açık iradesine aykırı şekilde taşınmazı kendi yakınına devretmiştir. Bu durumda vekilin sadakat ve özen borcunu ihlal ettiği sabittir. Tapu iptali ve tescil davası kabul edilmelidir.”
Yargıtay 1. HD,
“Davalının vekâletnamenin verdiği yetkilere dayanarak yaptığı satış işleminin, vekâlet verenin menfaatine değil kendi menfaatine yapıldığı ve bedelin ödenmediği sabittir. Tapu iptal ve tescil kararı doğrudur.”
Vekâletin kötüye kullanılması halinde yapılan taşınmaz işlemleri, vekâlet verenin açık iradesine aykırı olduğundan yolsuz tescil niteliğindedir. Bu durumda tapunun iptali ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili için açılan dava, mülkiyetin korunması açısından etkili bir hukuki yoldur.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Miras bırakanın (muris), mirasçılarını mirastan mahrum bırakmak amacıyla yaptığı danışıklı (muvazaalı) tapu işlemlerine karşı, saklı pay sahibi veya yasal mirasçılar tarafından açılan ve taşınmazın tapu kaydının iptali ile terekeye (mirasa) iadesinin talep edildiği davadır.
- Muris Muvazaası Nedir?
Muris muvazaası, miras bırakanın:
- Gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı, satış gibi göstererek üçüncü kişiye devretmesi,
- Amacının ise mirasçılarından mal kaçırmak olması durumudur.
Bu durumda görünürde satış vardır ancak aslında bağış niteliğindedir. Yargıtay’a göre bu işlem hükümsüzdür.
- Hukuki Dayanak
- Türk Medeni Kanunu m. 1025: Yolsuz tescil nedeniyle iptal talebi
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (01.04.1974 tarih,): Muris muvazaası iddiası tapu iptal ve tescil davası ile ileri sürülebilir.
- Dava Açma Koşulları
| Koşul | Açıklama |
| Gerçek irade bağış | Görünüşte satış olsa da asıl amaç bağış olmalı. |
| Mirasçı zarara uğramalı | Mirasçının saklı payı veya miras hakkı zedelenmiş olmalı. |
- Kimler Açabilir?
- Yasal mirasçılar (alt soy, anne-baba, eş),
- Özellikle saklı pay sahibi olan mirasçılar (altsoy ve eş),
- Miras bırakanın ölümünden sonra açılabilir.
Miras bırakan sağken dava açılamaz.
- Davalılar Kimdir?
- Taşınmazı devralan kişi,
- O kişiden devralan kötüniyetli üçüncü kişiler (yakın akrabalar, bedel ödemeyenler),
- Dava konusu taşınmaz kimdeyse, o kişi davalı yapılır.
- İspat Araçları
- Miras bırakandan mirasçılarına intikal eden taşınır, taşınmaz ve haklar araştırılması,
- Tapu kayıtları ve varsa öteki delil ve belgeler ilgili kurumlardan getirtilir.
- Yörenin gelenek ve görenekleri, toplumsal eğilimleri, olayların olağan akışı vb. gibi hususlar dikkate alınarak miras bırakanın yaptığı işlemin mirastan mal kaçırma amacı taşıyıp taşımadığı araştırılır.
- Tanık beyanları (özellikle taraf dışı ve olayları bilen kişiler),
- Yazılı belgeler, mektuplar,
- Satış bedelinin ödenmediğine dair banka kayıtları,
- Dava konusu taşınmazda satın alan kişinin hiç oturmaması, bağışlayana kullanımının bırakılması
- Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki farkın
- Yargıtay Kararları
🔹 Yargıtay 1. HD,
“Muris, oğluna taşınmazı satış göstererek devretmiş ancak bedel alınmamış, taşınmazda yaşamaya devam etmiştir. Gerçek amaç mirasçılarından mal kaçırmak olduğundan, işlem muvazaalı olup tapu iptali gerekir.”
🔹 Yargıtay 1. HD,
“Satış bedeli ödenmemiştir, miras bırakandan sonra taşınmaz yine onun kullanımındadır. Muris muvazaası sabit olup tapunun iptali ile miras payları oranında tesciline karar verilmesi gerekir.”
Muris muvazaası, Türk hukukunda geçersiz işlemler arasındadır. Görünürdeki satışa rağmen gerçekte bağış amacıyla yapılan ve mirasçının haklarını ihlal eden işlemler için tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın mirasçılar adına tescili sağlanabilir.
Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Aile Konutu Şerhi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası, Eşlerden birinin, diğer eşin rızasını almadan aile konutunu üçüncü kişilere devretmesi halinde, aile konutu hakkının korunması amacıyla açılan bir davadır. Bu dava ile tapudaki tescilin iptali ve taşınmazın eski hale dönmesi (örneğin eş adına yeniden tescil) talep edilir.
- Aile Konutu Nedir?
TMK m. 194’e göre:
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
Aile konutu, eşlerin evlilik birliğini fiilen sürdürdüğü, barınma ihtiyaçlarını giderdiği ortak yaşam alanıdır.
- Hukuki Dayanak
- Türk Medeni Kanunu m. 194
- Türk Medeni Kanunu m. 1025 (yolsuz tescil)
- Yargıtay içtihatları
- Dava Açma Sebebi
Aile konutu olan taşınmaz:
- Diğer eşin rızası alınmadan satılmışsa,
- Kötü niyetli üçüncü kişiye devredilmişse,
- Üzerine ipotek, haciz, intifa gibi sınırlı ayni hak kurulmuşsa,
bu işlem, TMK 194’e aykırıdır. Bu durumda işlemin geçersizliği ve tapunun iptali talep edilebilir.
- Şerh Olmadan da Koruma Mümkün mü?
Evet. Yargıtay’a göre, tapuya aile konutu şerhi işlenmemiş olsa bile:
- Diğer eşin rızası yoksa,
- Taşınmaz aile konutu niteliği taşıyorsa,
- Üçüncü kişi kötüniyetli ise,
tapu iptal ve tescil davası açılabilir (Yargıtay 2. HD, 2016/20362 E. – 2018/1098 K.).
- Yargıtay Kararları
🔹 Yargıtay 2. HD,
“Aile konutu olarak kullanılan taşınmazın eşi tarafından diğer eşin rızası alınmaksızın devredilmesi durumunda, tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Tapuda aile konutu şerhi bulunmasa dahi, konutun fiilen aile konutu olarak kullanıldığı ispatlanırsa, üçüncü kişi kötüniyetli sayılır.”
🔹 Yargıtay 2. HD,
“Eşin açık rızası olmaksızın yapılan satış işlemi aile konutu yönünden geçersizdir. Davacının aile konutu olarak kullandığı taşınmazın tapu kaydı iptal edilerek eski malik adına tesciline karar verilmesi gerekir.”
Evlilik birliği içerisinde, eşlerden birinin diğerinin açık yazılı rızası olmadan aile konutu üzerinde yaptığı satış veya sınırlayıcı işlemler geçersizdir. Bu durumda mağdur eş, tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın eski hale getirilmesini sağlayabilir.
Av.İlker Kılıç
Gsm :0 505 506 9381
