Müteahhit ve Arsa Sahibinden Taşınmaz satın alanın Hakları Konusunda Kısa Bir Değerlendirme

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi , 

Müteahhitten  ve Arsa Sahibinden Taşınmaz satın alan Kişilerin Hakları Konusunda

Kısa Bir Değerlendirme

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan, arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında akdedilen ve her iki tarafa da borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.

Bu sözleşme kapsamında:

• Arsa sahibi, taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını ya da bu paylara karşılık gelen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, yükleniciye veya sözleşmede belirtilen ve müteahhidin belirleyeceği üçüncü kişilere devretmeyi kabul ve  taahhüt eder.
• Yüklenici (müteahhit) ise, sözleşmede kararlaştırılan yapı veya yapıları inşa etmeyi, bu inşaatı süresi içinde tamamlayarak, teknik şartlara uygun biçimde inşa etmeyi ve sonunda arsa sahibine sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri tam, eksiksiz ve kullanılabilir halde teslim etmeyi üstlenir.

Bu sözleşme tipi, eser sözleşmesinin (TBK m.470 vd.) taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin (TBK m.29 ve Tapu Kanunu m.26) içeren karma bir sözleşme niteliği taşır.

Şekil Şartı ve Geçerlilik

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmî şekil şartına tabidir. Geçerlilik kazanabilmesi için noter huzurunda “düzenleme şeklinde” resmi senet olarak yapılması veya tapuda resmi senetle tescil işlemi içermesi gerekir.
Resmi şekilde yapılmayan (örneğin adi yazılı) sözleşmeler geçersizdir. Özellikle arsa payı devri vaadi içeren bir sözleşme, noterde düzenleme şeklinde yapılmadığı takdirde kesin hükümsüzdür. (BK m. 29, Tapu Kanunu m. 26)

Yargıtay uygulamasında, şekil eksikliğine rağmen tarafların sözleşmeyi fiilen ifaya başlamaları halinde, hak kayıplarının önüne geçebilmek adına dürüstlük kuralı ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde koruma sağlandığı haller de bulunmaktadır.

Müteahhit,  Yükümlülükleri

1.Üstlendiği yapı projesini ilgili imar planına, yapı ruhsatına ve teknik şartnamelere uygun biçimde inşa etmek zorundadır.

2. Yapım sürecinde bina, sözleşmede öngörülen süre içinde tamamlanmalı; belirlenen teslim tarihi aşılmamalıdır.
3. Tamamlanan yapı için iskan belgesi (oturma izni) alınması ve yapı kullanımına uygun hale getirilmesi müteahhidin sorumluluğundadır.
4. Müteahhit, sözleşmede kendisine tahsis edilen bağımsız bölümleri tapuda devredilebilir hale getirmekle yükümlüdür; bu amaçla gerekli hallerde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurmalı ve işlemleri sonuçlandırmalıdır.
5. İnşaat tam ve eksiksiz şekilde tamamlandığında, müteahhit bu teslim borcunu yerine getirerek, arsa sahibine karşı belirli bağımsız bölümlerin devrini isteme hakkına sahip olur.

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

1. Arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan inşaat faaliyetlerinin yürütülebilmesi amacıyla arsa üzerindeki paylardan müteahhide devredilmesi gereken kısımları zamanında devretmelidir.
2. İnşa sürecinin başlangıcında, müteahhidin yapı ruhsatı alması, şantiye kurması ve idari işlemleri tamamlayabilmesi için gerekli kolaylıkları sağlamalıdır.
3. Müteahhit lehine devredilmesi gereken bağımsız bölümler, proje ilerledikçe ve ifa gerçekleşmeye başladıkça tapu işlemleriyle devredilmelidir.
4. Tapuda yapılacak bu devirler genellikle kat irtifakı kurulduktan sonra gerçekleşir ve arsa sahibi, yalnızca müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde bu borçla bağlı hale gelir.

Sözleşmenin Şekli ve Geçerliliği

1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmesi gereken sözleşmelerdendir; noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur.
2. Bu sözleşmelerin resmi şekil şartına uyulmaması halinde sözleşme kesin hükümsüz sayılır.
3. Ancak uygulamada, tarafların resmi şekle uygun olmayan adi yazılı bir sözleşmeye dayanarak işe başlamaları ve karşılıklı borçları ‘’edimleri’’ yerine getirmeleri durumunda, Yargıtay bu tür sözleşmelere kısmen geçerlilik tanımakta ve ifaya dayalı hakları koruma eğilimindedir.
4. Yüksek Mahkeme içtihatları, tamamen şekil eksikliğine dayalı olarak hakkın inkâr edilmesini dürüstlük kuralına aykırı bulmakta ve mağduriyetlerin önüne geçmek için bu gibi sözleşmeleri, özellikle alacağın temliki çerçevesinde değerlendirmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, bir taşınmazın gelecekte belirli koşullarla satılacağına dair yapılan iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir. Taraflardan biri (satıcı), belirli bir taşınmazı ileride devretmeyi; diğeri (alıcı) ise bu taşınmazı belirli bir bedelle satın almayı taahhüt eder.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın gelecekte devrini konu alan ve taraflara karşılıklı yükümlülükler yükleyen bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu tür sözleşmelerin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu uyarınca belirli şekil ve içerik koşullarına bağlıdır.

1. Resmî Şekil Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi, noter huzurunda düzenleme biçiminde yapılmadıkça geçerli kabul edilmez. ( BK  29, Ntr K. md. 60/3, md.89). Sözleşmenin şekil şartı kamu düzeni ile ilgili olup noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

2. Tarafların Ehliyeti ve Gerçek İradeleriyle Sözleşme Yapmış Olmaları

Bu sözleşmeyi kuran tarafların, hukuki işlem yapma ehliyetine sahip olması gerekir. Taraflardan birinin iradesinin hataya düşürülmesi, korkutulması ya da aldatılması gibi durumlar söz konusuysa, sözleşmenin geçersizliği veya iptali gündeme gelebilir. Sağlıklı ve serbest bir irade beyanı, geçerli bir sözleşme için olmazsa olmaz bir koşuldur.

3. Taşınmazın Konusu ve Satış Bedelinin Açıkça Belirtilmesi

Satış vaadine konu olan taşınmazın özelliklerinin, sözleşmede açık şekilde yer alması gerekir. Örneğin ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası gibi bilgilerle taşınmazın tanımı yapılmalı; ayrıca taraflar arasında satış bedeli de belirlenmiş olmalıdır. Bu sayede, ileride doğabilecek tereddütlerin önüne geçilmiş olur.

4. Tapuya Şerh Edilebilme İmkanı

Noter huzurunda düzenlenen ve geçerli bir şekilde kurulan satış vaadi sözleşmesi, tarafların istemi üzerine tapu kütüğüne şerh edilebilir. Tapuya şerh verilmesi, sözleşmeden doğan şahsi hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlar. Şerhin etkisi beş yıl süreyle geçerli olup, bu süre içinde taşınmaz başka bir kişiye devredilirse, önceden hak kazanmış olan tarafın menfaati korunmuş olur. Şerh, sözleşmenin geçerliliği için zorunlu bir unsur olmamakla birlikte, önemli bir hukuki koruma aracıdır.

Resmî şekil koşuluna uygun olmayan şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, geçersiz sayılır ve taraflar için bağlayıcılığı bulunmaz. Bu tür sözleşmelerle ilgili bir uyuşmazlık mahkemeye taşındığında, hâkim şekil eksikliğini re’sen dikkate alır. Dolayısıyla, şekle aykırı yapılan bir sözleşmeye dayanılarak ayni hak iddia edilmesi mümkün değildir.

Ancak uygulamada, şekle aykırı yapılan bazı sözleşmelerde, tarafların edimlerini ifa etmeye başlaması, özellikle bedelin ödenmiş olması gibi durumlarda, bu tür belgeler tamamen geçersiz sayılmamakta; içeriğine göre “alacağın temliki” olarak değerlendirilerek, belirli hakların tanınması mümkün hale gelebilmektedir.

Kişinin Müteahhitin Adi Yazılı Sözleşmeyle Taşınmaz satın Alınması Durumunda Kişinin Hakları

Bilinmektedir ki çoğunlukla , müteahhit , yüklenici vb satıcılar ,taşınmaz satın almak isteyen 3.kişiler karşı  noterde satış vadi sözleşmesiyle i hazırlanarak  resmi şekilde uyulmadan projeler henüz kat irtifakına geçirilmeden ya da resmi satış işlemleri tamamlanmadan, müteahhitler tarafından alıcılarla adi yazılı “konut vb  satış sözleşmeleri” imzalanmaktadır. Bu sözleşmeler, her ne kadar satış vaadi niteliği taşıdığı izlenimini verse de, yasal şekil şartlarını taşımamaları nedeniyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak hukuken geçerli sayılmazlar. Ancak bu tür belgelerin tamamen geçersiz olduğu da söylenemez. Uygulamada, yargı kararlarında bu tür sözleşmeler, içerikleri ve tarafların iradeleri birlikte değerlendirildiğinde, alacağın temliki olarak nitelendirilmekte ve buna bağlı olarak alıcıya, belirli koşullar oluştuğunda mülkiyet talebinde bulunma hakkı tanınmaktadır. Bu şekilde, şekil eksikliğine rağmen, hakkaniyete uygun çözümlerle alıcının menfaati korunmaya çalışılmaktadır.

Alacağın temliki, bir kimsenin sahip olduğu alacak hakkını, başka bir kişiye devretmesidir. Bu işlem sonucunda, borçludan talepte bulunma yetkisi artık yeni alacaklıya geçer. İnşaat projelerinde bu durum, özellikle müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kendini gösterir. Söz konusu sözleşmeden kaynaklanan, örneğin müteahhide bırakılması kararlaştırılmış bağımsız bölümler gibi haklar, müteahhit tarafından üçüncü kişilere devredilebilir.

Bu devrin gerçekleşmesi için, arsa sahibinin onayının alınmasına gerek yoktur. Zira borç ilişkilerinde alacağın temliki kural olarak serbesttir. Ancak, taraflar kendi aralarında yaptıkları sözleşmede açıkça “alacak devredilemez” şeklinde bir hüküm koymuşlarsa, bu durum devralan  kişi açısından risk oluşturur. Bu nedenle, müteahhitten taşınmaz satın alan kişilerin, arsa sahibiyle yapılan esas sözleşmeyi incelemeleri ve herhangi bir “devir yasağı” hükmü bulunup bulunmadığını kontrol etmeleri büyük önem taşır. Aksi halde, arsa sahibi, bu yasağı gerekçe göstererek tapu devrini reddedebilir.

Özetle, müteahhitten taşınmaz satın alırken alacağın temliki yoluyla hak kazanan kişi, belirli koşullarda mülkiyet devrini talep etme imkanına sahip olur. Ancak bu hak, taraflar arasında yapılan esas sözleşmenin içeriğine ve oradaki sınırlamalara bağlı olarak şekillenir.

Yargı uygulamasında, müteahhit ile müteahhitten taşınmaz satın alan  kişi arasında imzalanan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmeleri, şeklen geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olmasa dahi, tamamen geçersiz sayılmamaktadır. Bu tür sözleşmeler, çoğu zaman müteahhidin şahsi alacak hakkını devrettiği işlemler olarak kabul edilmekte ve bu şekilde hukuken geçerliliği sürdürülmektedir. Bu değerlendirme sayesinde, gerekli yasal koşullar sağlandığında, müteahhitten taşınmaz satın alan kişi, müteahhitten devraldığı bu kişisel hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilme olanağına sahip olur.

Türk Borçlar Kanunu’na göre alacağın devri işlemi, yazılı şekilde yapıldığında geçerlilik kazanır. Dolayısıyla noter huzurunda yapılmamış olsa dahi, taraflar arasında düzenlenen yazılı sözleşme bu şartı sağlayarak temlik sözleşmesi olarak geçerli kabul edilebilir. Bu kapsamda, düzenlenen adi yazılı sözleşmeler, mülkiyet hakkı kazandırmasa da, kişiye kişisel hak sağlar. Bu kişisel hak ise, uygun şartlar oluştuğunda arsa sahibinden tapu devri talep edilmesinin hukuki temelini oluşturur.

Özellikle,

1-taşınmaz alıcısı sözleşme bedelinin tamamını ödemiş,

2-bağımsız bölümü fiilen teslim almış ancak resmi tapu devri yapılmamış olması gerekir.

Örnek olarak

Ahmet , bir inşaat firmasının, henüz tapuda kat irtifakı kurulmamış bir projeden 2+1 daire satın almak üzere müteahhit ile adi yazılı bir satış sözleşmesi imzalamıştır. Sözleşmede, satış bedeli 1.000.000 TL olarak belirlenmiş ve Ahmet bu bedelin tamamını banka havalesi yoluyla ödemiştir.

Aradan geçen sürede inşaat tamamlanmış, Ahmet’e söz konusu dairenin anahtarı verilmiş ve kendisi de daireye taşınarak fiilen kullanımına başlamıştır. Ancak tapuda resmi bir satış işlemi veya tescil yapılmamıştır. Arsa sahibi ile müteahhit arasında resmi kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır ancak müteahhit henüz Ahmet’in oturduğu dairenin tapusunu kendi adına devralmamıştır.

🔹 Bu Olayda Hukuki Değerlendirme:

1. Bedelin Tamamen Ödenmiş Olması:
   • Ahmet, satış sözleşmesine konu bedelin tamamını eksiksiz ödemiştir.
   • Bu durum, müteahhitin edimini talep etme hakkını doğurur ve sözleşmenin esaslı yükümlülüklerinden birinin ifa edildiğini gösterir.
2. Bağımsız Bölümün Fiilen Teslim Alınmış Olması:
   • Ahmet, taşınmaza fiilen yerleşmiş ve kullanmaya başlamıştır.
   • Bu da müteahhidin ediminin büyük ölçüde yerine getirildiğini ve alıcının malik gibi hareket ettiğini gösterir.

🔹 Hukuki Sonuç:

Bu durumda, sadece şekil eksikliği gerekçesiyle Ahmet’in hakkını yadsımak dürüstlük kuralına aykırı olur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 1988 tarihli kararına göre:

“Alıcının borcunu tamamen ifa etmesi ve taşınmazın kendisine teslim edilmesi halinde, şeklen geçersiz olan satış vaadine dayanarak tescil davası açması mümkündür.”

Ahmet, bu kişisel hakkına dayanarak temliken tescil davası açabilir ve arsa sahibini tapuda taşınmazı adına tescile zorlayabilir. Arsa sahibi bu davada zorunlu dava arkadaşıdır çünkü taşınmaz hâlâ onun adına kayıtlıdır.

Eğer müteahhit, ilgili daireyi arsa sahibinden edinmişse ve sözleşme bu bağımsız bölümü kapsıyorsa, mahkeme Ahmet lehine tapu tesciline karar verebilir.

Yukarıda belirtilen örnekte olduğu gibi , bu gibi durumlarda sırf “sözleşme şekil şartına uygun değil” gerekçesiyle alıcının hakkının tanınmaması, dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılmaması ilkesiyle bağdaşmaz. Nitekim yüksek yargı organı, bu gibi uyuşmazlıklarda şekil eksikliğine rağmen fiili durumun dikkate alınması gerektiğini belirtmiş ve bu doğrultuda, sözleşmenin geçersiz olduğu durumlarda bile, tüm yükümlülüklerini yerine getiren alıcının mülkiyet hakkını talep edebileceğini ifade etmiştir. Bu yaklaşım, hakkaniyetin sağlanmasına yöneliktir.

Özetle, müteahhidin kendi adına alması gereken bağımsız bölümü,  kişiye satış amaçlı yaptığı adi yazılı sözleşme, şartları oluşmuşsa geçerli bir hak devri olarak değerlendirilir. Bu durumda, sırf resmi şekil eksikliği nedeniyle taşınmaz devrinin reddedilmesi, adalet duygusunu zedeleyen bir sonuç doğurabilir.

Ancak unutulmamalıdır ki, müteahhit ile üçüncü kişi arasındaki bu tür hak devri, doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürülebilecek bir hak doğurmaz. Üçüncü kişi, tapu devri talebini ancak dava yoluyla gündeme getirebilir. Ayrıca müteahhidin, arsa sahibinden henüz hukuken kazanmadığı bir şeyi üçüncü kişiye devretmesi mümkün değildir. Hak devrinin geçerli olabilmesi için, devredilen hakkın hukuken mevcut olması gerekir. Şayet müteahhit, söz konusu bağımsız bölümü arsa sahibinden almaya hak kazanmamışsa, üçüncü kişi de bu daireyi talep etme yetkisine sahip olamaz. Bu durum, üçüncü kişilerin haklarının, belirli şartlara bağlı olarak varlık kazanacağını göstermektedir.

Müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi, müteahhidin arsa sahibinden elde ettiği kişisel hakkın temliki niteliğindedir. Ancak müteahhit, arsa sahibinden bağımsız bölümü edinme hakkını henüz kazanmamışsa, üçüncü kişinin de bu hakkı kullanarak doğrudan arsa sahibinden tapu talep etmesi mümkün olmaz.

Ne var ki, arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhide teslim etmesi gereken bağımsız bölümü devretmekten imtina etmişse ve bu durum müteahhidin kusurundan kaynaklanmıyorsa, artık arsa sahibi de üçüncü kişiye karşı sorumlu hale gelir. Bu durumda, taşınmazı müteahhitten satın alan üçüncü kişi, hem müteahhide hem de arsa sahibine karşı birlikte temliken tescil istemli tapu iptali ve tescil davası açabilir.

“Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak üçüncü kişiye satış yapan yüklenici, taahhüt ettiği daireyi teslim etmiş; ancak arsa sahibi bu bağımsız bölümü yükleniciye devretmemişse, üçüncü kişi yükleniciden devraldığı kişisel hakka dayanarak, arsa sahibi ve yüklenici aleyhine temliken tescil davası açabilir.”

1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi

Konu: Muvazaalı satış – adi yazılı sözleşmeye dayanan hak – kötüniyetli üçüncü kişi

Özet: Davacı, müteahhitle yaptığı adi yazılı satış sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, ancak taşınmaz bir başka kişiye tapuda devredilmiştir. Yargıtay, tapuya güven ilkesinin sadece iyi niyetli üçüncü kişiler lehine geçerli olacağını, davalı üçüncü kişinin aynı gün aynı kişiden 7 daire satın almasının ve fiili ödeme yapmamasının iyiniyet iddiasını çürütücü nitelikte olduğunu belirtmiştir. Mahkemece, satışın muvazaalı olup olmadığının tüm yönleriyle araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi

Konu: Taraf teşkili – zorunlu dava arkadaşlığı – alacağın temliki

Özet: Üçüncü kişinin, müteahhitten edindiği hakka dayanarak açtığı tapu iptali ve tescil davasında, arsa sahiplerinin ve müteahhidin birlikte davalı gösterilmesi zorunludur. Aralarındaki ilişki gereği zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu; bu kişilerden biri davaya dahil edilmeden karar verilmesinin usul hukukuna aykırı olduğu vurgulanmıştır. Yargıtay, eksik taraf teşkili nedeniyle hükmün bozulmasına karar vermiştir.

3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/14388 E., 2017/682 K., T. 19.01.2017

Konu: Adi yazılı sözleşme – resmi şekil eksikliği – alacağın temliki

Özet: Davacı, müteahhitten adi yazılı sözleşme ile daire satın aldığını ileri sürerek tapu tescili istemiştir. Yargıtay, resmi şekil şartına uyulmamış olsa dahi bu sözleşmenin alacağın temliki olarak nitelendirilebileceğini, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunulabileceğini belirtmiştir. Şekil eksikliğinin hakkın tamamıyla yitirilmesine neden olmaması gerektiği ifade edilmiştir.

4. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2019/1331 E., 2020/3685 K., T. 08.10.2020

Konu: Sözleşme geçersizliği – tazminat talebi – güncel taşınmaz değeri

Özet: Davacı, geçersiz olduğu anlaşılan taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle tapuyu alamadığını, ancak müteahhitten kaynaklı nedenlerle zarara uğradığını belirterek ödediği bedelin güncel taşınmaz değeri dikkate alınarak iadesini talep etmiştir. Yargıtay, haksız fiil veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle oluşan bu zararın doğrudan müteahhite yüklenebileceğini, arsa sahibinin bu tazminattan sorumlu tutulamayacağını vurgulamıştır.

************************************************************************

Kat karşılığı inşaat projelerinde, arsa sahibi ve müteahhit ile sözleşme yapan üçüncü kişiler, çeşitli hukuki yollara başvurarak haklarını arayabilirler.

Özellikle taşınmazın fiilen teslim edilip tapuda devredilmemesi, ifanın aksaması veya sözleşmeye aykırı çoklu satış yapılması durumlarında üçüncü kişilerin mağduriyeti gündeme gelir. Bu kapsamda başvurulabilecek başlıca hukuki mekanizmalar şunlardır:

1. Tapu İptali ve Tescil Davası (Temliken Tescil)

Müteahhitten bağımsız bölüm satın almış olan ve taşınmazın fiili teslimini gerçekleştirmiş fakat tapuda malik olamayan üçüncü kişi, hem müteahhit hem de arsa sahibi aleyhine “temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davası” açabilir. Bu dava, müteahhidin arsa sahibinden edinmiş olduğu kişisel hakkı üçüncü kişiye devretmesiyle ortaya çıkar. Ancak tapu hâlâ arsa sahibinin üzerinde olduğu için, dava bu kişiye yöneltilmek zorundadır.

Bu davada her iki taraf da (arsa sahibi ve müteahhit) zorunlu dava arkadaşıdır. Taraflardan biri davaya dahil edilmezse, mahkeme eksik taraf teşkilinden dolayı davayı reddeder. Davanın kabulü için öncelikle müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve ifa edilmiş olması, ardından müteahhidin üçüncü kişiye yaptığı satış temlikinin yazılı şekilde yapılmış ve üçüncü kişinin edimini yerine getirmiş olması gerekir. İnşaat tamamlanmamışsa veya müteahhit arsa payına hak kazanacak seviyede ifada bulunmamışsa, üçüncü kişinin talebi de reddedilir. Ancak inşaat tamamlanmış, bağımsız bölüm teslim edilmiş ve bedel ödenmişse; bu durumda, mahkeme, projeye uygun olarak o bölüme düşen arsa payının tespitiyle birlikte tapunun iptali ve tesciline karar verebilir.

2. Tazminat ve İade Talepleri

Eğer üçüncü kişi, taşınmazın tapusunu elde edemezse, müteahhide karşı ödemiş olduğu bedelin iadesi ve uğradığı zararların tazmini yoluna başvurabilir. Bu zarar, yalnızca nominal bedele bağlı kalmayıp, taşınmazın değerindeki artış, ödenen bedelin değer kaybı ve kullanım imkânından mahrum kalma gibi unsurları da içerebilir. Davacı, bu tür taleplerini ya doğrudan tazminat davası olarak, ya da tapu iptali ve tescil davasının terditli (kademeli) talebi olarak ileri sürebilir. Özellikle tapunun devri mümkün değilse, mahkeme ikinci kademedeki tazminat talebini inceleyerek hüküm kurar.

3. Sözleşmeden Dönme ve Fesih

Müteahhidin edimini yerine getirmemesi, projeyi tamamlamaması, iflas etmesi veya taşınmazı zamanında teslim etmemesi durumunda, üçüncü kişi sözleşmeden dönerek TBK hükümlerine dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarını talep edebilir. Bu zararlar; ödediği bedelin iadesi, taşınmazın güncel değeri ile ödediği tutar arasındaki fark, uğradığı kira kaybı gibi kalemlerden oluşabilir. Aynı zamanda cezai şart hükümleri varsa, bunlar da talep edilebilir.

4.Aynı Dairenin Birden Fazla Kişiye Satılması Halinde Yapılacaklar

 Şahsi Hak Yarışında Tarihe Öncelik

Müteahhitin aynı daireyi birden fazla kişiye satış vaadi ya da alacağın temlikiyle devretmesi halinde ortaya şahsi hakların yarışı çıkar. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre, bu tür durumlarda önceki tarihli geçerli sözleşme üstün kabul edilir. Noterli veya adi yazılı olması fark etmeksizin, tamamen sözleşme tarihine bakılır.

Fiili Kullanım Unsuru

Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, alıcının taşınmazı fiilen kullanmaya başlaması da değerlendirilmesi gereken kriterlerden biridir. Zira yalnızca sözleşme tarihi değil, alıcının taşınmaz üzerindeki fiili durumu da hakkın korunmasında etkili olabilir.

Tapuda Tescil Durumu ve İyiniyet

Eğer müteahhit daha sonra tapuda devri gerçekleştirirse, o kişi adına ayni hak doğmuş olur. Bu aşamada:

• Tapuyu devralan kişi iyi niyetliyse, yani önceki satışı bilmeden almışsa, onun mülkiyeti korunur.
• Aksi halde, yani kötüniyetli ise, önceki alıcı tapu iptali davası açarak hakkını koruyabilir. Yargıtay, TMK m. 1023 ve 1024 hükümleri çerçevesinde bu ayrımı net şekilde ortaya koymuştur.

5. Kötüniyet İddiası ve Davanın Her Aşamasında Savunma Hakkı

Tapuyu devralan kişinin kötü niyetli olduğu iddiası, bir savunmadan ziyade iti­raz niteliği taşıdığından, HMK’nın sınırlandırıcı kurallarına tabi olmadan dava sürecinin her aşamasında ileri sürülebilir.

Bu tür hak yarışmalarında alıcıların hukuki konumlarını korumak için şu adımlar önemlidir:

• Tapuda dava şerhi veya ihtiyati tedbir talep etmek, zira bu sayede dava süresince taşınmazın sonradan devrine karşı koruma sağlanır.
• Özellikle ilk sözleşme tarihini ve ödeme dekontlarını muhafaza etmek, taşınmaz bedelinin ödendiğinin ve sözleşme tarihinin ispatı açısından kritik öneme sahiptir.

tTablo

2021 tarihli Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (E.2020/2276 – K.2021/3024) kararı da bu bağlamda önemli bir içtihadi gelişme sunuyor. Kararda, resmi yazılı bir satış vaadi sözleşmesinin dahi adi sözleşmeden sonra yapılsa bile, tarihsel öncelik ilkesi esas alınarak önceki sözleşmenin üstünlüğü vurgulanmıştır.

6.Muvazaalı Satış ve İyiniyetin İspatı

Müteahhit tarafından, daha önce başka bir alıcıya vaat edilen taşınmazın bir başkasına düşük bedelle devredilmesi gibi durumlarda, alıcılar söz konusu işlemin danışıklı (muvazaalı) olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Bu tür davalarda, tapu devri yapılan kişinin hakkının korunup korunmayacağı, iyiniyetli olup olmadığına göre değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre, bir taşınmazın tapuda adına tescil edilmesiyle hak kazanan kişi hakkında iyiniyetli olduğu varsayılır (TMK m. 1023). Ancak bu karinenin çürütülmesi mümkündür. Eğer yeni malik, önceki kişisel hakkı bildiği veya bilmesi gerektiği halde taşınmazı devralmışsa, artık iyi niyetli sayılmaz ve tescil işlemi hukuki korumadan yararlanamaz (TMK m. 1024).

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, tapu iptali taleplerinde iddia edilen muvazaa, olayın tüm yönleriyle ortaya konularak her türlü delille ispat edilebilir. Mahkemeler, böyle bir iddia karşısında, tarafların geçmiş ilişkilerini, satış bedelinin rayiç değerle uygunluğunu, ödeme biçimini ve fiili kullanım durumlarını inceler. Örneğin aynı kişi tarafından, aynı günde birden fazla bağımsız bölümün satın alınması, bedelin reel olarak ödenip ödenmediği, alıcının ödeme gücü olup olmadığı gibi unsurlar ciddi şekilde sorgulanmalıdır.

Bu kapsamda mahkemeden şu gibi araştırmalar beklenir:

• Satışı yapılan dairelerin toplam bedeli ile alıcının ekonomik gücünün uyumlu olup olmadığı,
• Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve müteahhidin banka veya ticari hesaplarına yansıması,
• Tapu devir işlemi sırasında fiziki bir ödeme yapılıp yapılmadığı (tapu müdürlüğü kamera kayıtlarıyla incelenebilir),
• Aynı kişinin başka daireleri de alıp almadığı ve onlar hakkında da benzer davalar açılıp açılmadığı.

Mahkeme, yukarıdaki gibi verilerden hareketle, eğer taraflar arasında gizli bir anlaşma, elbirliği veya danışıklı hareket bulunduğuna kanaat getirirse, tapunun iptali ve daha önce hak sahibi olan kişi adına tesciline karar verebilir. Ancak bu ispat başarılamazsa, yani tescil edilen kişinin iyiniyetli olduğu ortaya konulursa, bu durumda tapu koruma altına alınır ve ilk alıcı yalnızca tazminat talebiyle yetinmek zorunda kalır.

Muvazaanın ispatı doğrudan delillerle değil, çoğunlukla dolaylı göstergeler ile yapılır: Satış bedelinin olağan dışı düşük olması, taraflar arasında akrabalık ilişkisi bulunması, ödemenin hiç yapılmaması ya da alıcının taşınmazı hiç kullanmamış olması gibi birçok unsur birlikte değerlendirilerek mahkeme kanaatine varabilir.

Unutulmamalıdır ki, bu tür davalarda ispat yükü genellikle davacıya ait olsa da, mahkeme re’sen delil toplayabilir ve gerekli görmesi hâlinde geniş kapsamlı inceleme yapabilir.

Müteahhitin daha önce bir alıcıya vaat ettiği bağımsız bölümü başka bir kişiye devretmesi durumunda, hemen umutsuzluğa kapılmak doğru değildir. Şayet yeni malik gerçekten iyi niyetli bir alıcıysa –örneğin daha önceki vaadi bilmiyor, tapuya şerh verilmemiş, bedeli tam ve usulünce ödemiş, daireyi fiilen kullanıyorsa– bu durumda onun kazanımı korunur ve artık tapu iptali yoluyla geri alma mümkün olmaz. Bu durumda, mağdur olan alıcı için en makul yol, zararlarının karşılanması amacıyla tazminat davası açmaktır.

Ancak tapunun devredildiği kişi ile müteahhit arasında özel bir ilişki bulunuyorsa –örneğin alıcı müteahhidin yakınıysa, taşınmazın değeri altında bir bedelle devredildiyse ya da ödeme hiç yapılmadıysa– bu durumda söz konusu işlem danışıklı (muvazaalı) olabilir. Böyle bir ihtimalde, hukuki sürecin dikkatle ve sağlam delillere dayanarak yürütülmesi sayesinde, gerçek hak sahibinin korunması mümkündür. Yargı uygulaması, özellikle Yargıtay içtihatları, bu gibi durumlarda hangi delillerin nasıl değerlendirileceğine dair önemli ipuçları sunmakta; dava sürecinde bu içtihatlara uygun stratejiler belirlenmesi, hakkın teslimi açısından büyük önem taşımaktadır.

Sonuç olarak: Arsa payı karşılığı inşaat projelerinden konut edinen üçüncü kişiler için hukuki durum karmaşık görünse de, Yargıtay kararları belirli prensipler etrafında çözüm yolları sunmaktadır. Müteahhit ile yapılan adi yazılı sözleşmeler şahsi hak sağlar ve bu hak, şartları oluştuğunda tapuda tescil yoluyla ayni hakka dönüşebilir. Ancak süreçte dikkat edilmesi gereken noktalar vardır: Sözleşmenin geçerliliği, arsa sahibine karşı davada usulüne uygun taraf teşkili, müteahhidin edimlerini yerine getirip getirmediği, gerektiğinde eksik işlerin bedelinin depo edilmesi, hakların zamanında ve usulünce ileri sürülmesi gibi konular son derece önemlidir. Üçüncü kişiler, dava stratejilerini bu ilkelere göre belirlemeli; haklarını kaybetmemek için gerekiyorsa tapuya şerh, ihtiyati tedbir gibi koruyucu yöntemlere başvurmalıdır.

Her somut uyuşmazlık kendi özelinde değerlendirilmelidir. Bu alan, teknik detay ve yargısal içtihat bakımından oldukça uzmanlık gerektiren bir alan olduğundan, benzer bir durumla karşılaşan kişilerin güncel Yargıtay kararlarını bilen bir gayrimenkul hukuku uzmanına danışmaları tavsiye edilir.

Av İLKER KILIÇ

GSM :0 505  506 9381

Müteahhitten

Yazar & Hukuki Danışman

Av. İlker Kılıç

Avukat · Fiil Hukuk Bürosu Kurucusu

Fiil Hukuk Bürosu kurucusu Av. İlker Kılıç; iş hukuku, icra iflas hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukuku alanlarında Bursa'da müvekkillerine etkin ve güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. İlker Kılıç Hakkında