Popüler Etiketler
ECRİMİSİL ,HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI
ECRİMİSİL (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI) NEDİR?
- ecrimisil nedir · haksız işgal tazminatı · ecrimisil davası · paydaşlar arasında ecrimisil
- intifadan men şartı · ecrimisil zamanaşımı · ecrimisil faiz başlangıcı
- kamu malı ecrimisil · ecrimisil arabuluculuk zorunlu mu · haksız işgal nasıl ispatlanır
- ecrimisil kira emsali nasıl belirlenir · mirasçılar arasında ecrimisil
Ecrimisil, bir taşınır veya taşınmaz mala haklı bir neden olmaksızın müdahale eden, kullanan veya gelir elde eden kişiden istenen haksız işgal tazminatıdır.
Ecrimisilin amacı, malikin mahrum kaldığı kullanım ve yararlanma hakkının parasal karşılığının tazmin edilmesidir.
Yargıtay’a göre ecrimisil;
- Kira bedeli değildir,
- Tazminat niteliğindedir,
- Malik veya zilyedin uğradığı fiili zarar + yoksun kalınan gelir esas alınır.
ECRİMİSİL TALEP ETMENİN ŞARTLARI
Ecrimisil talep edilebilmesi için üç temel şart aranır:
1) Taşınır veya taşınmaz malın haksız bir şekilde işgal edilmesi
- İşgal eden kişinin hukuki bir hakkı yoksa,
- Kira sözleşmesi bitmiş ancak kullanım sürüyorsa,
- Paydaşlardan biri tüm yeri kullanıyorsa,
- Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmıyorsa,
→ Haksız işgal oluşur.
2) İşgal eden kötüniyetli olmalıdır
Kötüniyet, işgalcinin hakkı olmadığını bilmesine veya bilebilecek durumda olmasına göre değerlendirilir.
Yargıtay’a göre kötüniyet karinesidir;
- Sözleşme bitmişse,
- Tahliye ihtarı gönderilmişse,
- Ortak taşınmazda diğer paydaşlar uyarı yapmışsa,
- Kiracı tahliye kararını biliyorsa.
3) İşgal nedeniyle zarar meydana gelmelidir
Zarar unsuru geniş yorumlanır:
- Kira getirisi,
- Ürün (fındık, çay, zeytin vs.) geliri,
- İşletme geliri (otel, fabrika, fırın),
- Kullanım hakkından mahrum kalma.
Malik fiili zararını ispatlamak zorunda değildir.
Haksız kullanımın varlığı ecrimisil için yeterlidir.
ECRİMİSİL NASIL HESAPLANIR?
Ecrimisil hesaplamasında Yargıtay’ın benimsediği ilke:
“En az emsal kira geliri, en fazla tam gelir yoksunluğu”
Hesaplama yapılırken şu kriterler dikkate alınır:
✔ Bölgedeki emsal kira değerleri
✔ Taşınmazın niteliği (konut, işyeri, arsa, tarla)
✔ Taşınmazın verim potansiyeli
✔ Kullanım şekli (ticari – tarımsal – depolama vs.)
✔ İşgalin süresi
✔ Doğal ürün veren yerlerde (zeytinlik, bağ, bahçe) yıllık ürün değeri
Ticari işletmelerde (otel, fabrika, fırın, market) ecrimisil gelir esaslı hesaplanabilir.
Ecrimisil, haksız işgalden kaynaklanan özel bir tazminat türü olup zarar giderimi niteliği taşır. Bu nedenle, en düşük düzeyi taşınmazın sağlayabileceği kira gelirine denk gelen bir zarar kabul edilir. Haksız kullanım süresince ortaya çıkan normal yıpranma ve eskime gibi “olumlu zararlar” ile malikin veya zilyedin taşınmazı kullanamamasından doğan “yararlanamama” şeklindeki olumsuz zararlar birlikte değerlendirilir ve ecrimisilin kapsamını oluşturur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2004/96 sayılı kararında da bu ilke açıkça benimsenmiştir.
Arsa ve binalarda kira esasına dayalı ecrimisil talep edildiğinde, öncelikle taraflardan emsal kira sözleşmelerinin ibrazı istenmeli; gerektiğinde aynı bölgede ve benzer özellikteki taşınmazların işgal tarihindeki kira değerleri araştırılmalıdır. Emsal kira sözleşmeleri temin edilerek dava konusu taşınmaz ile karşılaştırılmalı, her iki yerin üstün ve zayıf yönleri somut biçimde ortaya konulmalıdır. Genel ilke olarak, kira bedeli üzerinden ecrimisil belirlenirken taşınmazın ilk dönem için serbest piyasa koşullarında getirebileceği kira miktarı, emsal sözleşmeler ışığında; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, kullanım şekli ve çevresel özellikleri de dikkate alınarak tespit edilir. İzleyen dönemlerde uygulanacak ecrimisil ise, ilk dönem için belirlenen değere ÜFE artış oranının tamamının yansıtılmasıyla ulaşılan tutardan daha düşük olmayacak şekilde belirlenir. Bu yaklaşım Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021/4798 sayılı kararında da benimsenmiştir.
PAYDAŞLAR (ORTAKLAR) ARASINDA ECRİMİSİL VE İNTİFADAN MEN ŞARTI
Ecrimisilin en zor kısmı paydaşlar arasındaki ecrimisil talepleridir.
Temel ilke şudur:
Paydaşlar birbirinden ecrimisil isteyebilir; fakat bazı durumlarda “intifadan men” şartı aranır.
İntifadan Men Şartı Nedir?
Bir paydaşın diğer paydaşlara “Ben bu taşınmazdan yararlanmak istiyorum, beni engelliyorsun” yönünde ihtar etmesi veya fiilen el atmanın önlenmesi davası açmasıdır.
Yargıtay’a göre istisnaen intifadan men aranmaz.
HANGİ DURUMLARDA İNTİFADAN MEN ŞART DEĞİLDİR?
Aşağıdaki hallerde diğer paydaşlardan ecrimisil istenmesi için intifadan men şartı aranmaz:
- Taşınmaz kamu malı ise
- Taşınmaz doğal ürün veren bir yer ise (bağ, bahçe, fındıklık, zeytinlik)
- Taşınmaz ikamet, işyeri, depo gibi kiralanabilir nitelikte ise
- İşgal eden paydaş, taşınmazın tamamında hak iddiasında bulunuyor ve diğer paydaşlık haklarını inkâr ediyorsa
- Paydaşlar arasında kullanım anlaşması varsa
- Davacı daha önce elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil davası açmışsa
- Muris tarafından kurulan işletme veya gelir getiren tesis (otel, fabrika, fırın, değirmen) işgal ediliyorsa
- Kendiliğinden oluşan ürünler (biçilen ot, toplanan çay, fındık vs.)
Bu durumlarda uyarıya gerek yoktur, doğrudan ecrimisil davası açılır.
HANGİ DURUMLARDA İNTİFADAN MEN ŞARTTIR?
Aşağıdaki hallerde intifadan men yapılmadan paydaşlar arasında ecrimisil istenemez:
- Taşınmaz boş arsa niteliğinde ise
- Paydaşın taşınmazı kullanması diğer paydaşlar açısından belirsizse
- Taşınmaz bölünmemiş ve kullanım paylaşılmamışsa
- Gelir getirmeyen alanlarda (sit alanı, imar geçmemiş arsa) kullanımın engellendiği ispatlanamamışsa
ECRİMİSİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI
Ecrimisil taleplerinde zamanaşımı:5 yıldır. Dayanağı Borçlar Kanunu m. 146’dır. Geriye dönük en fazla 5 yıllık ecrimisil istenebilir.
ECRİMİSİL DAVASINDA FAİZ BAŞLANGIÇ TARİHİ
- Doğal ürün veren taşınmazlarda → Ürün toplama/vade dönemi dikkate alınırken
- Ticari işletmelerde → her dönem sonu faiz başlangıcı olarak değerldirilir.
Faiz türü:
➡ Yasal faiz (TBK m. 120)
Ecrimisil davalarında haksız işgal süreci yıllara bölünerek değerlendirilir ve her dönem için ayrı ayrı faiz işletilir.
ECRİMİSİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
1) Görevli Mahkeme :Asliye Hukuk Mahkemesi
(Bu davalar genel görevli mahkemenin alanındadır.)
2) Yetkili Mahkeme :Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
(HMK m.12)
ECRİMİSİL DAVASINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU?
Konu “taşınmazın paydaşlığı – el atmanın önlenmesi – ecrimisil – haksız işgal” ise arabuluculuk zorunlu DEĞİLDİR.
Çünkü arabuluculuk sadece kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda zorunludur (6325 SK m.18/A). Ecrimisil bir kira alacağı değildir, tazminattır. Arabuluculuk şartı yoktur.
Bursa Avukat İlker Kılıç
