Kira Tespit Davası Nedir ?

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açılan özel bir davadır. Özellikle:

• Konut ve çatılı işyerlerinde, taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşmazlık varsa veya kira sözleşmesi 5 yıl ve üstü süreliyse,
• Yasa sınırlarının üzerinde kira artışı yapıldığında, mahkemeye başvurularak “hakkaniyete uygun kira bedeli” tayin ettirilir.

2. Ne Zaman ve Hangi Sürede Açılır?

• Genel kural: Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.345’e göre kira tespit davaları her zaman açılabilir .
• Ancak, artışın yeni kira döneminden itibaren uygulanmasını istiyorsanız:
  • 30 gün öncesinden dava açılmalı veya
  • Kiracıya yazılı artırma ihtarı gönderilmelidir
• Özel durum: Kira sözleşmesinde “yeni dönemde artış yapılacak” hükmü varsa, ihtar gerekmez; süreye bakılmaksızın yeni dönem için artış uygulanabilir
• Özet tablo:

* “30 gün kuralı”, artış sözleşmede yoksa geçerlidir.
*

• Diyelim kira yılı 1 Mart’ta başlıyorsa, en geç 28 Şubat’ta dava açılmalı.

3. Davadan Önce İhtar Gerekir mi?

• Sözleşmede artış hükmü yoksa: Yükümlülük 30 gün içinde dava açılmasıdır; ayrıca ihtar alternatif olarak geçerlidir.
• Sözleşmede artış hükmü varsa: Ne süre ne de ihtar aranmadan dava açılabilir .

4. Artış Oranı Belirlenmişse Ne Olur?

• Sözleşmede belli bir oranda artış belirlenmişse (örneğin %10):
  • Bu oran, “enflasyon endeksi (TÜFE) üzerinden belirlenen üst sınırı” aşmıyorsa geçerlidir
  • Aşarsa, mahkeme farkı indirerek “hakkaniyete uygun” oranda bir kira tespiti yapabilir
• Sözleşmede hüküm yoksa ve anlaşmazlık varsa:
  • TÜFE’yi geçmeyen oranda artış mahkemece belirlenir
• 5 yıl sonra (ve sonraki 5’er yıllar):
  • Mahkeme, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın, emsal, piyasa koşulları ve hakkaniyet ilkelerine göre kira tespitinde bulunabilir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi (kiracı ile kiraya veren arasındaki tespit davası)
• Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi ‑ yani yerleşim/taşınmazın bulunduğu mahkeme .

6. Davacı Kimdir? Hukuki Yarar

• Kiraya veren, kiracı ya da yeni malik, dava açabilir
• Ancak artış oranı zaten yasal sınırlar içindeyse (örneğin TÜFE altında ve 5 yıl dolmamışsa), hukuki yarar yoktur .
• Sözleşme 1 yıldan kısa ise haklı yarar olmaz; kira bedeli üzerinde anlaşma varsa dava reddeder .

7. Özet ve Tavsiyeler

1. Sözleşme incelenmeli: Artış oranı yazılı mı? Süresi 5 yıl doldu mu?
2. Süreye dikkat: Yeni kira yılı başlamadan en geç 30 gün önce dava veya ihtar.
3. Sözleşmedeki artış oranı TÜFE’yi aşmıyorsa, ihtar ve dava önlemi gerekmez.
4. 5. yıl sonrası için artışta mahkeme TÜFE sınırı olmadan tespit yapabilir.
5. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiralananın bulunduğu yerde yetkili.

1. Yargıtay HGK, E.2013/1175 – K.2014/997 (03.12.2014)

Kira tespit davasının konut/çatılı işyeri kiralarında açılabileceğini,  sözleşmede artış oranı varsa önceden ihtar şartı bulunmadığını ve hükmün sadece kira yılına ilişkin olduğunu belirtmiştir .

2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/3031 – K.2017/15380 (07.11.2017)

Bilirkişinin emsal araştırmasını yapmadan soyut ifadelerle kira önerisi vermesi yerinde sayılarak karar bozulmuştur; emsal araştırması zorunludur .

3. 3. Hukuk Dairesi, 2017/8186

Hak ve nesafet ilkesi gereği, bilirkişinin emsal analiz yapması gerektiğini vurgulamıştır

4. Yargıtay 3HD, 2017/7875 – 2019/4582

Emsal kira bedellerinin seçilmesi ve gerekçelendirilmesi zorunludur. Kiralananın emsal analiz süreci titizlikle yapılmalı .

5. 3HD, 2017/15454 – 2017/18281

Tespit edilen kira bedeline göre harç hesaplaması yapılmalıdır .

6. HGK, 2013/1629 – 2015/1068

Davanın kiraya veren ya da malik tarafından açılamayacağına dair engel yoktur; her iki taraf da açabilir .

7. 3HD, 2017/6958 – 2019/3016

5 yıllık dönem bitmeden de dava açılabilir; mahkeme, davacıya 6. yıl için isteyip istemediğini sorar .

8. 3HD, 2019/1029 – 2019/1790

Artış hükmü içeren sözleşmelerde ihtar gerekmez; ihtar yoksa 30 gün önce ihtar veya dava şartı vardır .

9. YHGK, 2017/6‑2792 – 2021/267

Kira tespit davalarında “fazlaya ilişkin haklar” saklıdır, ıslah yapılamaz

10. 3HD, 2017/4297 – 2018/11824 (21.11.2018)

5 yıl şartı aranmaksızın, yenileme sonrası emsal ve rayiç kira uygun değilse dava açılabilir

11. Yargıtay kararları ışığında TBK 344/3’te hakkaniyet indirimi

Kira tespitinde hakkaniyet indirimi uygulanmalı, Yargıtay içtihatları bunu zorunlu kılmaktadır

12. Y3HD, 2017‑8186

Hak ve nesafet süzgecinden geçerken emsal analiz yapılması gerektiği yeniden vurgulanmıştır

13. Paylı-Elbirliği mülkiyet kararı

Paylı mülkiyette bireyler, elbirliğinde tüm ortaklar dava açmalıdır .

14. Kiralanan yer nitelik tespiti

Konut ile işyeri dışındaki kiralarda kira tespit davası açılamaz; bu uyarlama davasına gider.

15. Bilirkişi raporunun denetime elverişli olması

Bilgi ve deliller, emsal kira analizleri ile birlikte bilirkişi raporunda somut şekilde gösterilmelidir

Özet ve Uygulama Açısından Önemli Noktalar

• Emsal Analizi & Bilirkişi: Her davada emsal taşınmazların seçilmesi, gezilmesi, fiziki/koordinasyon analizi yapılması şarttır.
• 5 Yıl Kuralı: 5 yıl dolsa da dolmasa da dava açılabilir; fark yargı içtihadına göre sonuç değişir.
• İhtar Şartı: Sözleşmede artış varsa ihtar gerekmez; yoksa ihtar veya 30 gün öncesi dava açılmalı.
• Taraf ve Kime Karşı Yetki: Kiraya veren, kiracı veya yeni malik dava açabilir; paylı/elbirliğine dikkat edilmeli.
• Hakkaniyet İndirimi: Mahkemeler kira tespitinde hakkaniyeti gözetip indirim yapmalı.

Uygulama Yaklaşımları

1. Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı)

• 1 Eylül 2023’ten itibaren, kira tespit ve tahliye davaları için arabulucuya başvurmak dava şartı haline getirilmiştir. Yani arabuluculuk olmadan dava açılamaz; aksi halde dava usulden reddedilir
• Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun kapsamında 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi ile getirilmiştir
• 1 Eylül 2023’ten önce açılmış davalar bu kurala tabi değildir

2. Kapsam ve İstisnalar

• Kapsama giren davalar:
  • Kira tespit davaları (konut ya da çatılı işyeri)
  • Tahliye amaçlı açılan kira davaları
• İstisnalar:
  • İcrayla tahliye, yani ilamsız icra yoluyla tahliye başvuruları zorunlu arabuluculuğa tabi değildir

3. Süreç Nasıl İşliyor?

1. Taraflar arabulucuya başvuru yapar.
2. İlk iki saat ücretsizdir; sonrası ücretli ve eşit paylaşılır
3. Taraflar anlaşamazsa, arabulucu bir tutanak düzenler ve bu tutanakla birlikte mahkemeye başvurma hakkı doğar .
4. Arabuluculuk süreci olmadan doğrudan açılan dava, mahkemece usulden reddedilir

Av .İlker Kılıç

Adres: Duaçınarı Mah Vişne Cad Posta Sok No:26/11 Yıldırım/Bursa

GSM :0 505 506 9381

Yazar & Hukuki Danışman

Av. İlker Kılıç

Avukat · Fiil Hukuk Bürosu Kurucusu

Fiil Hukuk Bürosu kurucusu Av. İlker Kılıç; iş hukuku, icra iflas hukuku, gayrimenkul hukuku ve aile hukuku alanlarında Bursa'da müvekkillerine etkin ve güvenilir hukuki destek sunmaktadır.

Av. İlker Kılıç Hakkında