Popüler Etiketler
Anlaşmalı Boşanma Protokolünde Konutun Payı Nasıl Devredilir?
Anlaşmalı boşanma protokolünde eşlerin mal paylaşımı konusunda anlaşmaları, özellikle konut gibi taşınmazların devri hususu, dikkatle düzenlenmesi gereken bir konudur. Eşlerden birine ait ev, arsa gibi bir taşınmazın diğer eşe devredilmesi kararlaştırıldığında, bu işlemin sorunsuz ve yasal olarak geçerli olabilmesi için protokolde belirli unsurlar açıkça belirtilmelidir. Ayrıca protokolde kararlaştırılan devir işleminin mahkeme kararının hüküm kısmına geçirilmesi, tapu sicilinde doğrudan tescil imkânı sağlamak açısından kritiktir. Aksi takdirde, boşanma sonrası tapu devri yapılmazsa izlenecek hukuki yollar (örneğin tapu iptal ve tescil davası) devreye girecektir. Bu makalede, anlaşmalı boşanmada taşınmaz devrine ilişkin protokol hükümlerinin nasıl düzenlenmesi gerektiği, taşınmazın kimlik bilgileri, devrin lehine yapılacağı kişi, hukuki sebebi ve zamanı gibi unsurların önemi, sınırlı ayni hakların durumu, mahkeme kararında tapu devri hükmünün bulunmasının gerekliliği ve eğer böyle bir hüküm yoksa devrin nasıl yapılabileceği konuları ele alınmaktadır. Ayrıca tapu iptal ve tescil davasının süreci ile 2025 yılı güncel harç uygulamaları ve masrafları hakkında bilgiler verilecektir.
Taşınmazın Tam Kimlik Bilgileri
Protokolde devri kararlaştırılan taşınmaz, tüm kimlik bilgileriyle eksiksiz tanımlanmalıdır. Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi, ada/parsel numaraları, tapu kayıtlarındaki niteliği (mesken, arsa vb.) ve gerekirse açık adresi ayrıntılı şekilde yazılmalıdır. Bu sayede hangi taşınmazın devredileceği konusunda hiçbir tereddüt kalmaz.
Örneğin, “Bursa ili, Nilüfer ilçesi, …. ada …… parsel sayılı, 10 numaralı bağımsız bölümde kayıtlı konut davacı eşe bırakılacaktır.” şeklindeki bir ifade ile taşınmazın tam kimliği ve devrin hangi eş lehine yapılacağı netleştirilebilir. . Tapu devrinin yapılacağı taşınmazın detaylı ve net bilgileri protokolde mutlaka yer almalıdır.
Bunun yanı sıra, taşınmazın kime ait olduğu ve taraflar arasındaki mal rejimi durumu da belirtilmelidir. Taşınmazın edinilmiş mal niteliğinde olup olmadığı önem taşır; zira 01.01.2002 tarihinden önce edinilen taşınmazlar eski mal rejimine tabi iken, bu tarihten sonra edinilenler kural olarak edinilmiş mallara katılma rejimi kapsamındadır. Bu bilgi, devrin hukuki sebebi ve harç durumu ile de bağlantılıdır (aşağıda açıklanacaktır).
Kimin Lehine Devredileceği
Protokolde, taşınmazın hangi taraf lehine devredileceği açıkça yazılmalıdır. Yani devrin hangi eşin adına tapuda tescil edileceği net olmalıdır. Örneğin, “… taşınmazın tamamı davacı (kadın) eşe bırakılacaktır” veya “… taşınmazdaki ½ hissesi davalıdan davacıya devredilecektir” şeklinde ifadeler kullanılabilir. Bu sayede mahkeme, protokolü onaylarken devrin hangi tarafa yapılacağını tereddütsüz şekilde hükme bağlayabilir.
Taraflar, taşınmazın kendilerinden birine devri konusunda anlaşabileceği gibi (örneğin koca adına kayıtlı evin karı adına devri), bazı durumlarda taşınmazın üçüncü bir kişi lehine devri de kararlaştırılabilir. Uygulamada nadiren de olsa, örneğin taşınmazın çocuklardan birine bırakılmasının istendiği görülebilmektedir. Böyle bir durumda da devrin lehine yapılacağı kişi (örneğimizde çocuk) protokolde belirtilmeli ve her iki eş tarafından bu husus kabul edilmelidir. Ancak çocuk reşit değilse, üçüncü kişi lehine devir özel yasal prosedürler gerektirebilir; bu nedenle genellikle taşınmaz devri eşler arasında kararlaştırılır.
Devrin Hukuki Sebebi
Taşınmaz devrinin hukuki sebebi, anlaşmalı boşanma protokolü kapsamında yapılacak mal paylaşımı anlaşmasıdır. Taraflar, evlilik birliğinin sona ermesinin ekonomik sonucu olarak bu devri kararlaştırmaktadır. Bu durum, satış veya bağışlama gibi bir ivazlı işlemden farklıdır. Nitekim Türk Medeni Kanunu’na göre edinilmiş mallara katılma rejiminde, evlilik sırasında edinilen bir taşınmazın boşanma halinde diğer eşe devri, taraflar arasında yasal mal rejiminin tasfiyesi kapsamında gerçekleşir. 01.01.2002 sonrasında edinilmiş bir taşınmazın, anlaşmalı boşanma protokolü gereği diğer eşe devri, Kanun gereği bir ivaz (bedel karşılığı işlem) sayılmamaktadır. Bu nedenle bu devir, tapu harcı açısından da özel bir işlem olarak değerlendirilir (aşağıda harç konusunda detaylı bilgi verilecektir).
Buna karşılık, eğer taşınmaz 01.01.2002 öncesinde edinilmiş bir mal ise (eski mal rejimi dönemi), boşanma karşılığında yapılan devir işlemi bir tür ivazlı işlem olarak kabul edilmekte; bu durumda hukuki sebep, tarafların boşanma nedeniyle mal paylaşımı kapsamında bedel karşılığı anlaşması olarak değerlendirilmektedir. Bu ayrım, hem işlemin resmi şekle tabi olup olmadığı hem de ödenecek harç bakımından sonuç doğurur.
Öte yandan, Türk Medeni Kanunu m.706 ve Tapu Kanunu m.26 uyarınca, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran anlaşmaların normalde resmi şekilde yapılması (noter veya tapu müdürlüğünde) gerekir. Ancak anlaşmalı boşanmada, hâkimin onayladığı protokolün mahkeme kararının bir parçası haline gelmesi sayesinde, tarafların taşınmaz devrine ilişkin iradeleri resmi senet aranmaksızın hüküm doğurabilir. Yani, boşanma protokolündeki taşınmaz devri hükmü mahkeme tarafından hüküm fıkrasına alındığı takdirde, bu karar resmi şekilde yapılmış bir işlem gibi sonuç doğurur; tapuda yapılacak tescil işlemi, mahkeme kararı gereği yapılan açıklayıcı tescil niteliğinde kabul edilir. Bu nedenle, devrin hukuki sebebini doğru şekilde ortaya koymak (boşanma nedeniyle mal rejiminin tasfiyesi kapsamında devrin yapılması) ve bunu protokolde belirtmek önemlidir.
Devrin Ne Zaman Yapılacağı
Taşınmaz devrinin ne zaman gerçekleştirileceği de protokolde belirtilmelidir. Genellikle taraflar, tapu devrinin boşanma kararının kesinleşmesinden sonra yapılacağını kararlaştırırlar. Protokolde, devrin kesinleşmeden sonra hemen yapılması veya belirli bir süre içinde yapılması konusunda net bir takvim konulması yararlıdır. Örneğin, “Davalı, söz konusu taşınmazdaki ½ hissesini boşanma kararının kesinleşmesinden itibaren 30 gün içinde davacıya devredecektir.” şeklindeki bir kayıt, devrin zamanlamasını açıkça ortaya koyar. Bu sayede hem taraflar yükümlülüklerinin süresini bilmiş olur hem de kararın infazı (icrası) aşamasında süre geçmişse karşı tarafın temerrüdü kolayca tespit edilebilir.
Protokolde devrin zamanına ilişkin hüküm konulurken, tapu işlemlerinin pratik yönleri de düşünülmelidir. Boşanma kararı kesinleşmeden tapuda devir yapılması teknik olarak mümkün değildir; zira protokol hükümleri ancak karar kesinleştikten sonra hukuken sonuç doğurur. Bu nedenle, genelde “kararın kesinleşmesini takiben … gün içinde” şeklinde ifadeler kullanılır. Yukarıdaki örnekte de 30 günlük bir süre öngörülmüştür.
Ayrıca, devir işlemi sırasındaki masraflar ve harçlar konusunda da protokolde zamanlamayla birlikte düzenleme yapılabilir. Örneğin, taraflar devri hemen yapmayı kabul etseler de hangi tarafın hangi masrafları üstleneceği belirtilmelidir. Protokolde, “devir sırasında ortaya çıkacak tapu harcı, vergi borcu ve ulaşım masrafları taraflarca eşit olarak ödenecektir” veya “devir masrafları devralan eş tarafından karşılanacaktır” gibi bir ifadeye yer verilebilir. Nitekim uzmanlar, devir tarihi ile masrafların kimince ödeneceğinin protokolde detaylı olarak belirtilmesini önermektedir.Bu sayede ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların da önüne geçilmiş olur.
Sınırlı Ayni Haklar
Taşınmazın üzerinde ipotek, intifa hakkı, aile konutu şerhi gibi sınırlı ayni haklar bulunması durumunda, bu hususların da göz önünde bulundurulması gerekir. Protokolde devri kararlaştırılan taşınmaz, eğer bir ipotekle yükümlü ise (örneğin banka kredisiyle alınmış bir ev), taraflar bu ipoteğin akıbetini de düzenlemelidir. Genellikle, taşınmazı devralacak eşin ipoteği üstlenmesi veya devreden eşin ipotek borcunu kapatması gibi çözümler üzerinde anlaşılabilir. Aksi halde, ipotekli bir taşınmazın devri, bankanın onayına tabi olabilir veya banka kredi borcunun tamamını muaccel kılabilir. Bu nedenle ipotek gibi sınırlı ayni hakların varlığı protokolde belirtilmeli ve devrin bu haklarla birlikte mi yoksa haklardan arındırılarak mı yapılacağı konusu açıklığa kavuşturulmalıdır.
Örneğin, taraflar arasındaki mal paylaşımı çerçevesinde bir eş diğerine yüklü bir tutar ödeyecekse, bu ödemeyi güvence altına almak için devri kararlaştırılan taşınmaz üzerinde diğer eş lehine ipotek tesis edilmesi gündeme gelebilir. Uygulamada buna dair örnekler mevcuttur: Taraflar, kararlaştırdıkları katılma alacağının teminatı olarak, belirli bir tutarda ipoteğin taşınmaz üzerine konulacağını protokole yazabilirler. Örneğin, protokolde “Adnan Z., Bihter Z.’ye ödeyeceği 3.000.000 TL’nin teminatını oluşturmak üzere, kararın kesinleşmesinden itibaren bir hafta içinde Bursa İli … parsel sayılı konut üzerinde 1.800.000 TL tutarında 1. derece ipotek tesis ettirecektir” şeklinde bir hükme yer verildiği görülebilir. Bu durumda ipotek, devri yapacak eşin üzerinde kalacak ve karşı tarafa bir teminat hakkı sağlayacaktır. Benzer şekilde, taraflar taşınmaz üzerinde oturma (intifa) hakkı kurulmasını da kararlaştırabilirler (örneğin çocukların ergin oluncaya kadar evde oturma hakkı gibi).
Ancak unutulmamalıdır ki, boşanma protokolünde taşınmazlar üzerindeki ayni haklara ilişkin hükümler birden fazla hukuki sorunu beraberinde getirebilir. Sınırlı ayni hak tesisine ilişkin anlaşmaların, mahkeme kararının içeriğine nasıl yansıyacağı ve icrası ayrı bir dikkat gerektirir. Örneğin, protokolde ipotek konulacağı kararlaştırılmışsa ve bu hüküm mahkeme kararının sadece ekinde kalmış, hüküm fıkrasına geçirilmemişse, karşı tarafın ipoteği kurmaması durumunda bunun yaptırımı yine ayrı bir dava (alacak davası veya icra takibi) olabilir. Bu nedenle, protokolde sınırlı ayni haklara ilişkin taahhütler veriliyorsa, bu taahhütlerin açık, anlaşılır ve icra edilebilir şekilde yazılması ve imkân varsa mahkeme hükmüne dahil edilmesi önem taşır.
Özetle, taşınmazın devriyle birlikte üzerindeki sınırlı ayni hakların devralan tarafa geçeceği (örneğin ipotekli devralırsa ipotekle birlikte devralacağı) hususu unutulmamalı; gerekiyorsa protokolde “taşınmaz, mevcut ipotekleriyle birlikte devredilecektir” veya “… lehine konulmuş intifa hakkı devam edecektir” gibi kayıtlar düşülmelidir. Aile konutu şerhi mevcutsa, boşanmayla bu şerhin hükmü kalmayacağı için şerhin kaldırılması gerekebilir; bu da protokolde öngörülebilir (örneğin “davacı eş, karar kesinleşince aile konutu şerhinin kaldırılmasına muvafakat eder”). Tüm bu detaylar, devrin sorunsuz şekilde yapılabilmesi ve tarafların sonradan hak kaybına uğramaması için kritiktir.
Tapu İptal ve Tescil İbaresinin Açıkça Belirtilmesi
Anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmaz devrine yer verilirken, mümkünse tapu iptali ve tescili ifadelerine açıkça yer verilmesi tavsiye edilir. Yani taraflar, protokolde sadece “taşınmazın devrinden bahsetmekle kalmayıp, mahkeme kararıyla tapu kaydının iptali ve diğer eş adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirtmelidir. Bu, hukuki teknik bir ayrıntı gibi görünse de son derece önemlidir. Protokole konulan “…mezkur taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı eş adına tesciline karar verilmesi talep olunur” şeklindeki bir ifade, hakimin de bu yönde hüküm kurmasına zemin hazırlar. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, aile mahkemesinin anlaşmalı boşanma davasında tapu iptali ve tescili hükmü kurabileceğini kabul etmiştir. Bu içtihat doğrultusunda, protokolde usulüne uygun şekilde tapu iptal ve tescile ilişkin düzenleme yapılırsa, hakimin bunu onaylayıp hükme geçirmesi mümkündür ve bu da taraflara önemli avantajlar sağlar.
Protokolde tapu devri hususu sadece “eş X taşınmazı Y’ye devredecektir” biçiminde bırakılır ve özellikle “mahkemece hükmedilmesi talep olunur” denmezse, bazı hakimler bunu kararın hüküm kısmına yazmayabilir. Özellikle, bazı uygulamalarda hakimler protokoldeki mal paylaşımı hükümlerini doğrudan hüküm fıkrasına almayıp, sadece “tarafların protokolü onaylanmıştır” diyerek kararı bitirebilmektedir. Bu durumda, tapuda resen işlem yapılabilmesi mümkün olmayacaktır (aşağıda değinilecek). Oysa protokolde “tapu iptal ve tescil” talebi net şekilde yer alır ve hakim de bunu hüküm olarak kurarsa, karar kesinleştiğinde kazanan eş tek başına tapuya giderek tescil işlemini gerçekleştirebilir.
Tapu iptal ve tescil ifadesini kullanmanın bir diğer önemi de, harç avantajı sağlamasıdır. Protokol kapsamında “tapu iptali ve tescil” talep edilip karar bu şekilde çıkarsa, boşanma davasını açan taraf, davanın başında maktu (sabit) ve cüz’i bir harç öder; taşınmazın gerçek değeri üzerinden nispi harç ödemez. Bu, ayrı bir mal paylaşımı davası açmanın yüksek masraflarını önler. Ayrıca karar sonrasında taşınmaz devri, devir harcına tabi olmaksızın, yalnızca mahkeme karar harcıyla gerçekleştirilebilir ki bu da yine çok cüz’i bir bedeldir. Özetle, protokolde taşınmaza ilişkin hükmün “tapu iptali ve tescil” şeklinde düzenlenmesi, tarafların ikinci bir dava açmadan ve yüksek harç ödemeden, doğrudan boşanma kararı ile devri tamamlamasını sağlar.
Elbette, bazı hukukçular protokol metninde “iptal ve tescil” ibaresi kullanmanın teorik olarak garip görünebileceğini (çünkü ortada tapuda yolsuz bir tescil veya iptali gerektiren bir hukuka aykırılık yok, taraflar rızai olarak devrediyor) düşünebilir. Ancak uygulamadaki gereklilik, bu ifadenin kullanılmasını zorunlu kılar hale gelmiştir. Zira tapu sicil müdürlükleri, kendilerine getirilen boşanma kararında açık bir “tapu tescil” hükmü görmezlerse re’sen tescil işlemi yapmayı reddetmektedir. Bu nedenle, pratik fayda açısından protokolde ve karar metninde “tapu iptali ve tescili” ibaresinin yer alması, devrin doğrudan mahkeme ilamıyla gerçekleştirilmesini mümkün kılan kilit unsurdur.
Mahkeme Kararında Tapu Devri Hükmünün Yer Alması Gerekirliği
Boşanma kararının hüküm fıkrasında, taşınmaz devrine dair bir hükmün yer alması son derece önemlidir. Yukarıda belirtildiği üzere, anlaşmalı boşanma protokolündeki mal paylaşımı hükümleri hakimin onayıyla kararın bir parçası haline gelmelidir. Hakim, protokolü onaylarken sadece genel ifadeler kullanmamalı, protokolde kararlaştırılan her bir hususu (özellikle taşınmaz devri maddesini) hüküm kısmına tek tek geçirmelidir. Uygun şekilde yapıldığında, protokol hükümleri ilamın ayrılmaz parçası olacak ve icra edilebilirlik kazanacaktır. Bu noktada aile mahkemesi hakimine de görev düşer; Yargıtay kararlarında, hakimin “protokol onaylandı, taraflara boşanma ve protokol hükümlerine uyma yükümlülüğü verildi” gibi genel bir ifade yerine, “…ilişkin protokol maddelerinin aynen kabulü ile … taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline” şeklinde açık hüküm kurması gerektiği vurgulanmaktadır.
Mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte, eğer hüküm fıkrasında açık bir tapu devir hükmü varsa, tapu sicil müdürlüğü bu karara dayanarak gerekli tescili yapabilmelidir. Burada uygulamadaki bir soruna değinmek gerekir: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği tarafından tapu müdürlüklerine verilen bir görüşte, boşanma kararının kısa kararında (hüküm kısmında) “tescil” ifadesi yer almadıkça, boşanma kararı uyarınca tapuda tescil işlemi yapılmaması gerektiği belirtilmiştir. Yani kararın sadece gerekçesinde ya da ekinde protokol olması yeterli görülmemiş; mutlaka hüküm kısmında tescile ilişkin ifade aranmıştır. Örneğin, bir olayda protokolde “… taşınmaz filanca eş adına tapuda devir yapılacaktır” ifadesi bulunmasına ve mahkeme hükmünde “… tarihli protokolün aynen onanmasına” yer verilmesine rağmen, tapu müdürlüğü başvuruyu reddetmiştir. Gerekçe olarak da “kararın incelenmesinde, söz konusu taşınmazın devrine dair kısa kararda açık hüküm olmadığı, bu nedenle ancak malikin rızasıyla resmi senet düzenlenerek devir yapılabileceği, rıza olmazsa boşanma protokolüne dayalı tapu iptal ve tescil davası açılması gerektiği” ifade edilmiştir.
Bu durum gösteriyor ki, kararın hüküm kısmında tapu devri hükmünün bulunmaması, kazanan eş açısından ciddi bir hak kaybına yol açabilir. Mahkeme ilamında böyle bir hüküm yoksa, tapu memurları kararı doğrudan icra edilebilir saymamakta ve devri gerçekleştirmemektedir. Dolayısıyla anlaşmalı boşanma davasında, tarafların ve avukatların, hakimin vereceği kararın hüküm fıkrasına bu hususun geçmesi için talepte bulunmaları ve dikkat etmeleri gerekir. Gerekirse, duruşmada hakime protokoldeki bu maddeyi hükme karara geçirilmesi hatırlatılmalıdır.
Eğer mahkeme kararında tapu devriyle ilgili açık bir hüküm yer alırsa, boşanma kararı kesinleştikten sonra eşlerin birlikte tapuya gitmesine bile gerek kalmadan devralacak eş tek taraflı başvuru ile tescili sağlayabilir. Örneğin Yargıtay uygulamasına göre, mahkemenin tapu iptal ve tesciline hükmettiği durumda Ayşe Hanım, boşanma sonrası Ali Bey tapuya gelmese bile, karar ile tek başına tapu devir işlemini yapabilir. Bu, hüküm kısmında devir hükmü bulunmasının sağladığı önemli bir avantajdır.
Mahkeme Kararında Tapu Devri Hükmü Yer Almıyorsa Ne Olur?
Bazı durumlarda, gerek tarafların eksik talepleri gerekse hakimin yaklaşımı nedeniyle, boşanma kararının hüküm kısmında tapu devriyle ilgili bir hüküm yer almayabilir. Peki böyle bir durumda ne yapılabilir? Bu durumda iki olasılık vardır:
- Karşı Tarafın Rızasıyla Gönüllü Devir: Mahkeme kararı sadece boşanmayı içermiş ve protokol onayını genel olarak belirtmişse, taşınmazı devredecek olan eş (tapuda adına kayıtlı olan) gönüllü olarak devre hazırsa, taraflar tapu müdürlüğünde normal bir satış/devir işlemi yapabilirler. Bu, boşanma sonrası kendi aralarında anlaşarak tapuda işlem yapmaları demektir. Tapu müdürlüğü bu durumda işlemi, tarafların rızai bir taşınmaz satışı/devri şeklinde değerlendirecektir. Ancak bu işlemde tapu harcı ödenmesi gerekecektir; zira ortada harç muafiyetine imkan veren bir mahkeme hükmü bulunmamaktadır. Tapu Sicil Müdürlüğü, boşanma kararı sunulsa bile hükümde tescil emri görmediği takdirde, deviri olağan devir gibi ele alır ve alıcı ve satıcıdan binerde 20 (yüzde 2 + yüzde 2) oranında tapu harcı tahsil eder. 2025 yılı itibariyle, gayrimenkul devirlerinde tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden alıcıdan binde 20 ve satıcıdan binde 20 olmak üzere toplam binde 40 (yani %4) oranındadır. Dolayısıyla, örneğin 2.000.000 TL değerinde bir evin rızai devrinde yaklaşık 80.000 TL tutarında harç maliyeti ortaya çıkar. Taraflar protokolde aksi kararlaştırmamışsa, uygulamada bu harcı genelde alıcı ve satıcı eş yarı yarıya öder. Bunun dışında, döner sermaye ücreti gibi küçük tapu masrafları da olacaktır. Rızaya dayalı devir, maliyetli olsa da, karşı tarafın işbirliği yaptığı durumlarda hızlı bir çözüm sağlar ve ek dava süreci gerektirmez. Ancak bu durumda taşınmazın devri bir satış gibi gerçekleşeceğinden, olası gelir vergisi veya değer artış kazancı vergisi gibi hususlar da değerlendirilmelidir (çoğu zaman eşler arası devirde değer artış kazancı vergisi istisnası söz konusu olabilir, ancak bu ayrı bir vergisel değerlendirmedir).
- Zorunlu Dava Yoluyla Devir (Tapu İptal ve Tescil Davası): Karşı taraf tapuda devre yanaşmıyorsa veya anlaşmalı boşanma kararında protokole rağmen devri sağlayacak hüküm bulunmadığı için tapu işlemi gerçekleştirilemiyorsa, geriye kalan yol, ayrı bir tapu iptal ve tescil davası açmak olacaktır. Bu dava, aslında protokolde kararlaştırılan taşınmaz devrinin yargı kararıyla tescilini sağlamaya yöneliktir. Yani, eşlerden biri protokole uygun olarak üzerine düşeni yapmadığında, diğer eş mahkemeye başvurup tapudaki mevcut kaydın iptaliyle kendi adına tescil talep eder. Bu dava, aşağıda detaylı ele alınacaktır.
Özetle, boşanma kararında tapu devri hükmü yoksa ve karşı taraf da gönüllü değilse, hakkını almak isteyen eşin yapacağı şey yeni bir dava sürecine girmek olacaktır. Bu nedenle, en başta protokol ve karar aşamasında bu konuyu halletmek en ideal çözümdür. Yine de, böyle bir durumla karşılaşıldığında izlenecek hukuki yol ve masraflar bilinmelidir.
Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu iptal ve tescil davası, anlaşmalı boşanma protokolüne rağmen gerçekleştirilmeyen tapu devrini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, genelde taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır (Aile Mahkemesi boşanma işi bittiği için görevsiz kalır). Davacı eş, dava dilekçesinde boşanma protokolünü, onaylı boşanma kararını ve tapu kayıt bilgilerini delil olarak sunarak, taşınmazın diğer eş adına olan tapu kaydının iptaliyle kendi adına tesciline karar verilmesini talep eder. Bu dava türü, tapu sicilinde haksız veya muvazaalı bir kayıt olmadığında, tamamen tarafların anlaşmasına dayanması bakımından biraz kendine özgüdür. Aslında burada mahkemeden istenen, boşanma protokolündeki taahhüdün yerine getirilmesini sağlayacak bir eda hükmü vermesidir.
Tapu iptal ve tescil davasının süreci kısaca şu şekilde işler:
- Davanın Açılması: Davacı, protokol hükümlerine uymayan karşı tarafa karşı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde davayı açar. Dava dilekçesinde, protokoldeki ilgili maddeye atıf yaparak ve kesinleşmiş boşanma kararını ekleyerek tapu iptal-tescil talebini belirtir. Bu davada, genellikle hukuki dayanak olarak Borçlar Kanunu’ndaki sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı ayni talep veya Medeni Kanun’un mal rejimi hükümleri gösterilebilir. Harç konusunda ise, Yargıtay’ın içtihatları bu tür davaların maktu harca tabi olduğunu belirtmiştir. Yani davacı, taşınmazın değeri ne olursa olsun dava açılışında cüz’i bir başvuru harcı (örneğin 2025 yılı için birkaç yüz TL civarında) öder. Bu, normalde taşınmaz değeri üzerinden binde 68,31 nispi harç ödeme zorunluluğunu ortadan kaldıran önemli bir avantajdır.
- Yargılama ve Karar: Mahkeme, sunulan belgelere ve tarafların beyanlarına göre inceleme yapar. Genellikle, ortada zaten bir anlaşmalı boşanma protokolü ve kesin hükme bağlanmış bir karar olduğundan, uyuşmazlık yalnızca tapunun devri konusunda karşı tarafın yükümlülüğünü yerine getirmemesi noktasındadır. Mahkeme, protokolün mahkeme ilamı haline gelip gelmediğine de bakar. Eğer protokol mahkeme kararının eki sayılmış ancak hükümde açıkça yer almamışsa, mahkeme protokole dayalı bu davayı esastan inceleyip karar verecektir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmaz devrine ilişkin hüküm varsa ve eş bunu yapmamışsa, boşanma sonrası tapu iptal ve tescil davası açılabileceği vurgulanmıştır. Yargılama sonunda mahkeme, davanın haklı olduğunu tespit ederse, taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı eş adına tesciline karar verir. Bu karar, ayni hak tesis eden (inşaî) nitelikte bir karar olacağından, kesinleşmeden tapuda tescil işlemi yapılamaz (TMK m.705 ve HMK m.367). Karara genellikle karşı tarafa belli bir vekalet ücreti ve masraf yükü de çıkabilir.
- Kararın Kesinleşmesi ve Tapu Tescili: Mahkemenin verdiği iptal-tescil kararı, istinaf/temyiz yoluna gidilmez veya sonuçlanır ve kesinleşirse, davacı yeni malik sıfatıyla bu kararla tapu dairesine başvurabilir. Tapu Sicil Müdürlüğü, kesinleşmiş mahkeme kararını resmi belge kabul ederek, tapuda kayıtlı eski malikin kaydını iptal eder ve yeni malik adına tescili gerçekleştirir. Bu aşamada devir harcı ödenmesi gerekmez, zira ortada bir mahkeme kararıyla gerçekleşen tescil işlemi vardır. Sadece kararın tapuya tescili için nispeten düşük bir karar harcı alınır. Örneğin 2025 itibariyle bu tür tescil işlemleri için Harçlar Kanununa bağlı tarifeye göre belirlenen maktu harç (belirli bir tutar, önceki yıllarda ~100 TL mertebesinde) tahsil edilir ki bu miktar, normal tapu harcıyla kıyaslandığında ihmal edilebilir düzeydedir.
Burada kritik nokta şudur: Eğer protokol ve mahkeme kararı aşamasında işi doğru kurgularsanız, ya baştan harçtan büyük ölçüde muaf şekilde devri halledersiniz ya da ikinci bir dava açmak zorunda kalsanız bile yine maktu harç avantajından yararlanırsınız. Anlaşmalı boşanma davasında tapu devri hükmü alındığında, boşanma davasını açan taraf yalnızca maktu harç ödemektedir ve devir sırasında ayrıca tapu harcı ödenmemektedir. Eğer ikinci bir dava açılmışsa, o davada da aynı şekilde maktu harç uygulanır (çünkü dava, Türk Medeni Kanunu’nun ikinci kitabından kaynaklanmaktadır ve boşanmanın feri niteliğindedir) Sonuçta, taraflar anlaşmalı boşanmada uzman hukukçuların yardımıyla bu süreci planlarlarsa, hem zaman hem de ciddi miktarda paradan tasarruf edebilirler.
Tapu iptal ve tescil davası ortalama olarak bir ilk derece mahkemesinde 9-12 ay kadar sürebilir, istinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte uzayabilir. Bu da boşanma sonrasında mal paylaşımı meselesinin yıllarca sürmesine yol açabilir. Bu nedenle, en başta protokolü hazırlarken “küçük detay, büyük sorun olmasın” prensibiyle hareket etmek gerekir.
Sonuç olarak, anlaşmalı boşanma protokolünde taşınmaz devri kararlaştırılmışsa, tarafların yapması gereken en doğru şey: Taşınmazın kimlik bilgilerini, kime devredileceğini, hukuki sebebini (mal rejimi tasfiyesi), devir zamanını, masrafların paylaşımını ve gerekiyorsa sınırlı ayni haklar konusunu ayrıntılı ve net şekilde yazmak; mümkünse “tapu kaydının iptali ve diğer eş adına tescili” şeklinde talep ederek hakimin bunu hükme bağlamasını sağlamaktır. Bu sayede, boşanma kararı kesinleştiğinde taraflar arasında mal paylaşımı meselesi de büyük ölçüde çözülmüş olacak ve Bursa’daki evin kimin üzerine olacağı gibi kritik bir konu için ikinci bir dava yüküne gerek kalmayacaktır. Aksi durumda, protokol hükümlerine uyulmaması halinde yeni bir dava kaçınılmaz olabilir; fakat bu davada dahi yasa koyucu ve Yargıtay, boşanma protokolüne dayalı talepleri maktu harçla ve hızlı şekilde çözüme kavuşturma eğilimindedir.
Avukat İlker Kılıç /Bursa
