1. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) halinde mülkiyet hakkına sahip olması halinde, bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

Türk Medeni Kanunu’na göre hiçbir ortak, paylı mülkiyetin devamına zorlanamaz. Bu nedenle ortaklıktan çıkmak veya payını tek başına kullanmak isteyen paydaş, mahkemeden ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

İzale-i şuyu davaları genellikle şu durumlarda açılır:

• Miras kalan taşınmazda kardeşlerin anlaşamaması,
• Ortak satın alınan taşınmazın paylaşımının yapılamaması,
• Paydaşlardan birinin kullanım engeli çıkarması,
• Taşınmazın satılıp paranın bölüştürülmek istenmesi.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının davalıları kimdir ?

İzale-i şuyu davası, taşınmazdaki tüm ortaklara (paydaşlara) karşı açılır.

Davada zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Bu nedenle:

• Paydaşlardan sadece birine karşı dava açılamaz,
• Tüm paydaşlar davada taraf olmalıdır,
• Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçıları davaya dâhil edilmelidir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır (HMK m. 4).

III. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mudur?

01.09.2023 tarihinden sonra, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk getirilmiştir.
Ancak Yargıtay uygulaması ve mevzuat gereği izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları, ayni hakka ilişkin davalar arasında sayıldığından zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

Bu nedenle:

• Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur.
• Arabuluculukta anlaşma olmazsa “son tutanak” ile dava açılabilir.
• Arabulucuya başvurulmadan dava açılması hâlinde dava usulden reddedilir.

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi iki şekilde yapılabilir:

1. Aynen Taksim (Fiilen Paylaştırma)

Taşınmaz, teknik olarak bölünebiliyorsa her bir paydaşa payı oranında ayrı bir bölüm verilir.

Aynen taksim için şartlar:

• Taşınmaz imar planına uygunsa,
• Bölünebilir nitelikteyse,
• Bölünme ekonomik değerini düşürmüyorsa,
• Yapılar veya muhdesatlar bölünmeye engel değilse.

Örnek:

• Üzerinde iki ayrı bağımsız ev bulunan geniş bir arsa
• Tarıma uygun şekilde parçalara ayrılabilecek büyük tarlalar
• İmar durumu uygunsa arsa bölünebilir

Aynen taksime engel durumlar:

• Taşınmazın çok küçük olması,
• İmar açısından bölünemez olması,
• Yapının tek bütün halinde bulunması (örneğin tek daire bir apartman),
• Bölünmenin ekonomik değer kaybına yol açması.

Bu durumda mahkeme aynen taksime karar veremez, satış yoluna geçer.

1. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin mümkün olmaması durumunda mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

• Satış, İcra Müdürlüğü aracılığıyla açık artırma yoluyla yapılır.
• Elde edilen bedel, paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır.
• Paydaşlardan biri taşınmazı satın alabilir.

Satış, ortaklığın sona erdirilmesi bakımından en sık başvurulan çözümdür.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesatın (Üst Yapı – Bina – Ağaç – Tesis) Aidiyeti

Taşınmaz üzerinde bulunan ağaçlar, binalar, ekili ürünler, müştemilat veya tesisler muhdesat olarak adlandırılır.

Muhdesat nedir?

Paydaşlardan biri tarafından kendi emeği ve masrafıyla taşınmaz üzerine sonradan yapılan yapılardır.

Muhdesatın aidiyeti neden önemlidir?

Çünkü satış veya aynen taksim yapılırken:

• Muhdesatın kime ait olduğu belirlenmezse paylaşım adil olmaz.
• Muhdesatı yapan paydaşın emeği ve masrafı korunur.

Muhdesat Aidiyeti Çekişmesinde Yargılama Nasıl Yapılır?

1. Mahkeme, muhdesatın kime ait olduğunu ayrı bir davaya bırakabilir,
2. Ya da izale-i şuyu davası içinde bilirkişi incelemesi ile çözebilir.

Kanıtlar:

• Keşif
• Bilirkişi raporu (ziraat, inşaat, harita uzmanı)
• Tanık beyanı
• Fotoğraf, video, uydu görüntüsü
• Masraf faturaları

Yargıtay uygulaması:

Yargıtay’a göre muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlık varsa mahkeme, önce muhdesatı kimin yaptığına karar vermeli, ardından ortaklığın giderilmesi yoluna gitmelidir.
(Aksine karar verilmesi hâlinde bozma nedeni oluşur.)

VII. İzale-i Şuyu Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Tüm paydaşlar mutlaka davaya dahil edilmelidir.
• Arabuluculuk zorunludur.
• İmar planı ve belediye yazıları mutlaka alınmalıdır.
• Muhdesat varsa aidiyet belirlenmelidir.
• Teknik bilirkişi raporu alınmalıdır.
• Satış kararı verilirse satışın icra yoluyla yapılacağı unutulmamalıdır.

VIII. Sonuç

İzale-i şuyu davaları, özellikle miras kalan taşınmazlarda en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında gelmektedir. Mülkiyetin birlikte kullanılmasının imkânsız hâle geldiği durumlarda bu dava ile ortaklık sona erdirilir.
Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde satış yoluna gidilir ve bedel paylaştırılır.

Muhdesatın aidiyeti ise davanın en kritik aşamalarından biridir.
Bu nedenle dava süreci teknik unsurlar içerdiğinden mutlaka uzman bir avukat tarafından takip edilmesi tavsiye edilir.

Avukat İlker Kılıç /Bursa