YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

Esas No.2011/10723

Karar No.2011/13497

Taraflar arasında görülen davada; Davacı, kayden maliki olduğu 38 parsel sayılı taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek elatmanm önlenmesine ve 8.000,00 TL ecrimisilin tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı H., dava konusu taşınmazın yarısını davacıdan haricen satın aldığını, 40 yıldır yeri kullandığını, yaşlı olduğu için kendi adına ekimi diğer davalının yaptığını belirtip davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı, yargılamaya katılmadığı gibi davaya cevap da vermemiştir.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazı ekim yapmak suretiyle davalıların haksız kullandıkları gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı H. tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi Emine Solmazlar’m raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü:

KARAR : Dava, çaplı taşınmaza elatmanm önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 38 parsel sayılı taşınmazın kayden davacıya ait olduğu, davalıların kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir haklan bulunmadığı, ancak fen bilirkişi krokisinde ( A ) harfi ile gösterilen bölümün davalılar tarafından tasarruf edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, dava konusu taşınmazı davalıların ekim yapmak suretiyle haksız kullandıklarını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır. Davalı H. ise savunmasında, çekişmeye konu edilen bölümü davacıdan haricen satın aldığını belirterek 08.11.1988 tarihli “senet” başlığını taşıyan belge ibraz etmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Yasasının 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi ve Noter Kanununun 60. maddeleri uyarınca, taşınmazların alım satımları resmi şekilde yapılmadıkça harici satın alma mülkiyetten kaynaklanan bir hak bahşetmez. Ancak, gerek Türk Medeni Yasasının 994. maddesi, gerekse 1940 tarih, 2/77 sayılı içtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazı kullanma yönünden hak doğurur. Borçlar Kanununun 81. maddesi ve yukarıda değinilen içtihadı Birleştirme Kararı gereğince harici satış bedeli satın alana ödenmedikçe satış bedeli üzerinden satın alana kişisel hak sağlar, anılan bu kişisel hakkında alıkoyma hakkı ( hapis hakkı ) olacağı açıktır.

Ne var ki, mahkemece, 08.11.1998 tarihli satış senedi irdelenmemiş, değerlendirilmemiş ve gözetilmemiştir. Ayrıca, davacının anılan belge üzerindeki imzanın kendisine ait olmadığı yönündeki iddiası üzerinde de durulmamıştır.

O halde, anılan belgenin aslı temin edilerek, belge üzerinde bilirkişi tetkikatı yaptırılmak ve Adli Tıp Kurumu Fizik ihtisası Dairesinden rapor alınmak suretiyle imzanın davacıya ait olup olmadığının saptanması, davacının eli ürünü olduğunun belirlenmesi halinde, davalı H. fuzuli şagil sayılamayacağından taşınmazı haksız olarak elinde tutan kişinin taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı ve değinilen İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere harici satış bedeli üzerinden davalı yararına alıkoyma ( hapis ) hakkı tanınmak üzere elatmanm önlenmesi isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmesi, aksi taktirde ecrimisil dahil olmak üzere davanın tümden kabulü gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ : Davalı H.’in bu yönlere değinen temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün ( 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3. maddesi aracılığıyla ) 1086 sayılı HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.12.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

UYUŞMAZLIĞIN KONUSU

Davacı:

• Tapulu taşınmazın (38 parsel) kendisine ait olduğunu,

• Davalıların izinsiz ekim yaparak haksız işgalde bulunduğunu,

• Bu nedenle elatmanın önlenmesi ve 8.000 TL ecrimisil istediğini iddia ediyor.

Davalı H. ise:

• Bu yerin yarısını davacıdan haricen satın aldığını,

• 40 yıldır kullandığını,

• Davacının rızası olduğunu savunuyor ve

• “08.11.1988 tarihli harici satış senedi” ibraz ediyor.

 YEREL MAHKEMENİN HATASI

Mahkeme sadece “davalı ekim yapıyor → haksız işgalci” diye yüzeysel bir değerlendirme yapıp hüküm kuruyor.

Oysa:

• Davalı harici satış senedi sunmuştur.

• Davacı ise “o imza benim değil” demiştir.

Mahkeme bu belgeyi hiç incelememiştir.

Bu nedenle eksik inceleme vardır.

 YARGITAY’IN ANA MESAJI

A) Harici satış mülkiyet devretmez

Yargıtay tekrar ediyor:

• TMK 706

• Tapu Kanunu 26

• Noterlik Kanunu 60

gereğince taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir.

Haricen satışla mülkiyet geçmez.

B) Ama harici satış “kullanma hakkı” ve “hapis hakkı” doğurabilir

Yargıtay’ın çok önemli tespiti:

➡️ Harici satış bedeli ödendi ise, alıcı – kişisel hak olarak – taşınmazı kullanabilir.

➡️ Harici satış senedi malik tarafından düzenlenmişse; alıcı artık “fuzuli şagil” değildir.

➡️ Alıcı, BK 81 uyarınca satış bedelini geri almadan yeri teslim etmek zorunda değildir.
Bu “alıkoyma (hapis) hakkı”dır.

Bu, 1940 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na dayanır.

C) Bu nedenle ecrimisil talep edilemez

Eğer harici satış senedindeki imza davacıya ait ise:

• Davalı fuzuli işgal  değildir,

• Dolayısıyla ecrimisil de istenemez.

 BOZMA NEDENLERİ

Yargıtay bu nedenle diyor ki:

1. Harici satış senedinin aslı getirilsin.

2. Davacının imzası olup olmadığı Adli Tıp Kurumu ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilsin.

3. İmza davacıya aitse:

   • Davalıya alıkoyma hakkı tanınacak

   • Ecrimisil reddedilecek,

   • Elatmanın önlenmesi kabul edilecek (bedel ödenmişse davalı taşınmazı iade etmek zorunda).

4. İmza davacıya ait değilse:

   • Davalı fuzuli şağil → el atmanın önlenmesi + ecrimisil kabul edilecek.

KARARIN HUKUKİ ÖNEMİ

Bu karar, uygulamada sık karşılaşılan harici satış – ecrimisil – hapis hakkı üçgenini açıklığa kavuşturur.

❗ Önemli ilkeler:

✔ Harici satış mülkiyet kazandırmaz, ama kullanma hakkı doğurabilir.

✔ Malik harici satışı inkâr ediyorsa imza incelemesi zorunludur.

✔ Harici satış varsa işgalci “fuzuli işgal ” sayılmaz → ecrimisil istenemez.

✔ Davalıya alıkoyma (hapis) hakkı tanınmalıdır.

UYGULAMADA  SONUÇ

Bu karar, özellikle şu davalarda yol göstericidir:

• Ecrimisil davaları

• El atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i)

• Harici satış savunması

• İmza inkârı – sahtecilik itirazları

• Kullanma hakkına dayalı savunmalar

Eğer davalı harici satış senedi sunuyorsa:

• Belgenin mutlaka incelenmesi gerekir.

• İmza malik tarafından atılmışsa, davalı işgalci değildir.

• Ecrimisil talebi reddedilir.

 KISA ÖZET

Yargıtay diyor ki:

“Harici satış belgesini incelemeden davalıyı işgalci sayamazsın.
Belgedeki imza gerçekten malike aitse, davalı işgalci değildir ve ecrimisil ödemeyecektir.”

Avukat İlker Kılıç /Bursa